Mietvertragsübernahme
Auch: Übernahme des Mietvertrags · Vertragsübernahme Miete
Bei der Mietvertragsübernahme tritt ein neuer Mieter im Wege einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, bisherigem und neuem Mieter vollständig in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein. Der alte Mietvertrag wird dabei fortgeführt statt neu abgeschlossen.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei einem Nachmietervertrag, bei dem ein neuer, eigenständiger Mietvertrag geschlossen wird, bleibt bei der echten Mietvertragsübernahme der ursprüngliche Vertrag mit allen bisherigen Konditionen (Miete, Laufzeit, vereinbarte Klauseln) bestehen – lediglich die Person des Mieters wechselt. Rechtlich handelt es sich um eine Vertragsübernahme, die das BGB nicht ausdrücklich als eigenen Vertragstyp regelt, die aber nach allgemeiner Auffassung als dreiseitiger Vertrag zwischen den drei Beteiligten zulässig ist (systematisch verwandt mit § 311 BGB zur rechtsgeschäftlichen Begründung von Schuldverhältnissen).
Ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Übernahme durch einen Dritten besteht grundsätzlich nicht – der Vermieter muss zustimmen, da er sich seinen Vertragspartner nicht aufdrängen lassen muss. In der Praxis wird die Mietvertragsübernahme häufig bei Betriebsübergängen, familiären Übergaben oder dem Wechsel von Mitmietern (z. B. bei WG-Zimmern oder Gewerbeflächen) genutzt, weil sie im Gegensatz zu einem Neuabschluss keine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete auslöst.
Von der Mietvertragsübernahme zu unterscheiden ist die gesetzliche Übernahme des Mietverhältnisses ohne Vertragsänderung, etwa beim Tod des Mieters (§ 563 BGB) oder beim Verkauf der Mietsache ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) – siehe dazu den eigenen Begriff Übernahme des Mietverhältnisses.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter, der beruflich umzieht, findet einen Nachfolger für seine Wohnung. Vermieter, bisheriger und neuer Mieter unterschreiben eine Vereinbarung, wonach der neue Mieter zu unveränderten Konditionen in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Die bisherige Miethöhe und die ursprüngliche Vertragslaufzeit gelten unverändert fort.
Rechtsgrundlage
Das BGB regelt die Mietvertragsübernahme nicht als eigenen Vertragstyp; sie wird als dreiseitige Vereinbarung im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit (§ 311 BGB) zugelassen und setzt die Zustimmung aller Beteiligten voraus. Eine spezielle Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Zustimmung existiert nicht.