Nachrangige Belastung
Auch: Nachrangiges Grundpfandrecht · Nachrangrecht
Eine nachrangige Belastung ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht (meist eine Grundschuld oder Hypothek), das gegenüber einem anderen, vorrangig eingetragenen Recht zurücktritt. Im Verwertungsfall wird der nachrangige Gläubiger erst bedient, wenn der vorrangige vollständig befriedigt ist.
Ausführliche Erklärung
Grundpfandrechte an ein und demselben Grundstück können in beliebiger Zahl bestellt werden – ihre Reihenfolge im Grundbuch entscheidet über die Rangfolge. Grundsätzlich gilt das Prioritätsprinzip: Das zeitlich früher eingetragene Recht hat den besseren Rang (§ 879 Abs. 1 BGB), es sei denn, die Beteiligten haben ausdrücklich eine andere Rangfolge vereinbart oder ein Rangvorbehalt (§ 881 BGB) wurde genutzt.
Praktische Bedeutung für Makler und Finanzierung:
- Zwangsversteigerung: Bei der Verteilung des Versteigerungserlöses werden Gläubiger streng nach ihrer Rangstelle bedient (§§ 10, 11 ZVG). Reicht der Erlös nicht für alle Gläubiger, gehen nachrangige Gläubiger leer aus oder erhalten nur einen Teilbetrag – das erklärt, warum Banken bei nachrangigen Krediten (z. B. Nachrangdarlehen) höhere Zinsen verlangen.
- Anschlussfinanzierung: Wird eine bestehende, erstrangige Grundschuld nicht gelöscht, sondern eine weitere Bank finanziert zusätzlich, erhält diese in der Regel nur eine nachrangige Grundschuld – mit entsprechend höherem Risiko und Zinsaufschlag.
- Lastenfreier Verkauf: Beim Immobilienverkauf müssen grundsätzlich alle Belastungen gelöscht werden, auch nachrangige. Der Notar holt hierfür bei allen im Grundbuch eingetragenen Gläubigern (nicht nur beim erstrangigen) Löschungsbewilligungen bzw. Verzichtserklärungen ein.
- Rangänderung (§ 880 BGB): Der Rang kann nachträglich zwischen den Beteiligten geändert werden – etwa wenn eine Bank zustimmt, im Rang hinter eine neue Finanzierung zurückzutreten.
Der Rang selbst lässt sich im Grundbuchauszug an der Abteilungsreihenfolge und laufenden Nummer erkennen; bei Unklarheiten schafft eine Rangbescheinigung des Grundbuchamts Klarheit.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin hat für ihre erste Finanzierung eine erstrangige Grundschuld über 250.000 Euro eintragen lassen. Für eine spätere Modernisierung nimmt sie einen zusätzlichen Kredit auf, für den eine zweite, nachrangige Grundschuld über 40.000 Euro eingetragen wird. Bei einer Zwangsversteigerung würde die zweite Bank erst bedient, wenn die erste vollständig befriedigt ist.