Nachweis niedrigerer gemeiner Wert
Auch: Escape-Klausel BewG · §198 BewG · Verkehrswertnachweis
Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG (umgangssprachlich "Escape-Klausel") gibt Steuerpflichtigen das Recht, durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen tatsächlichen Kaufpreis zu belegen, dass der Verkehrswert einer Immobilie niedriger ist als der pauschal nach dem typisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert (z. B. für Erbschaft- oder Schenkungsteuer). Gelingt der Nachweis, wird der Steuer der niedrigere Wert zugrunde gelegt.
Ausführliche Erklärung
Für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke werden Immobilien nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes bewertet (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, §§ 182 ff. BewG). Diese pauschalierten Verfahren können im Einzelfall zu einem höheren Wert führen als dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis – etwa bei überdurchschnittlichem Sanierungsstau, ungewöhnlichem Zuschnitt, Altlasten oder rechtlichen Beschränkungen, die das typisierte Verfahren nicht abbildet.
§ 198 BewG räumt dem Steuerpflichtigen daher das Recht ein, den niedrigeren gemeinen Wert (§ 9 BewG, entspricht im Kern dem Verkehrswert) nachzuweisen. Anerkannte Nachweismittel:
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach § 199 BauGB zuständigen Gutachterausschusses.
- Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist (zeitnaher Verkauf).
Wichtig für die Praxis: Der Nachweis wirkt nur einseitig zugunsten eines niedrigeren Werts – führt das Gutachten zu einem höheren Wert als der typisierte Ansatz, bleibt es beim (niedrigeren) typisierten Wert. Das Finanzamt ist an ein ordnungsgemäßes Gutachten grundsätzlich gebunden, kann es aber auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit prüfen; eigene Neuberechnungen "ins Blaue hinein" sind nicht zulässig.
Praxisrelevanz für Makler: Gerade bei Objekten mit erheblichem Sanierungsbedarf, komplizierten Rechten (Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht) oder besonderen Lagenachteilen kann der typisierte Bedarfswert deutlich über dem Marktwert liegen. Makler werden hier häufig für die Erstellung marktgerechter Wertgutachten oder Vergleichswertanalysen hinzugezogen, die als Grundlage für den steuerlichen Nachweis dienen können – wichtig ist dabei die Beauftragung eines für diesen Zweck qualifizierten Sachverständigen.
Beispiel aus der Praxis
Für ein geerbtes Einfamilienhaus ermittelt das Finanzamt nach dem typisierten Sachwertverfahren einen Bedarfswert von 420.000 Euro. Der Erbe beauftragt einen öffentlich bestellten Sachverständigen, der aufgrund erheblicher Bauschäden einen Verkehrswert von nur 310.000 Euro feststellt. Legt der Erbe dieses Gutachten dem Finanzamt vor, wird der Erbschaftsteuer der niedrigere Wert von 310.000 Euro zugrunde gelegt.
Rechtsgrundlage
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; regelt Zulässigkeit und anerkannte Nachweismittel (Gutachten, zeitnaher Kaufpreis).
- § 9 BewG – Definition des gemeinen Werts (entspricht im Grundsatz dem Verkehrswert).
- §§ 182 ff. BewG – Typisierte Bewertungsverfahren, deren Ergebnis durch § 198 BewG widerlegt werden kann.