Nettoraumfläche
Auch: NRF · Netto-Raumfläche
Die Nettoraumfläche (NRF) ist nach DIN 277 der Teil der Bruttogrundfläche eines Gebäudes, der tatsächlich nutzbar ist – also die Grundfläche innerhalb der Umfassungswände abzüglich der von Wänden, Stützen und Pfeilern eingenommenen Konstruktionsfläche.
Ausführliche Erklärung
Mit der Neufassung der DIN 277 im Jahr 2016 wurde der bis dahin gebräuchliche Begriff „Nettogrundfläche (NGF)" in „Nettoraumfläche (NRF)" umbenannt; inhaltlich beschreibt er weiterhin dieselbe Rechengröße. Die aktuelle Norm gliedert die Bruttogrundfläche (BGF) eines Bauwerks in zwei Bestandteile:
BGF = Konstruktionsfläche (KF) + Nettoraumfläche (NRF)
Die Nettoraumfläche wird ihrerseits in drei Teilflächen untergliedert:
- Nutzungsfläche (NUF): Flächen für den eigentlichen Nutzungszweck (Wohn-, Büro-, Verkaufsräume).
- Technikfläche (TF): Flächen für gebäudetechnische Anlagen.
- Verkehrsfläche (VF): Flure, Treppenräume, Aufzüge zur Erschließung innerhalb des Gebäudes.
Für Makler ist die NRF vor allem bei Gewerbeimmobilien relevant, da dort häufig nach DIN 277 vermarktet oder abgerechnet wird, während bei Wohnimmobilien meist die Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommt. Bei Mietverträgen für Büro- und Gewerbeflächen wird zudem oft die Mietfläche nach gif-Richtlinie (MF-G) verwendet, die auf der NRF aufbaut, aber eigene Anrechnungsregeln (z. B. für Terrassen oder Verkehrsflächen) kennt. Für die Praxis gilt: Flächenangaben sollten stets mit der zugrunde liegenden Berechnungsnorm (DIN 277, gif MF-G/MF-B, WoFlV) versehen werden, um Streit über die tatsächlich gemeinte Fläche zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude weist eine Bruttogrundfläche von 2.000 m² auf. Die Konstruktionsfläche (Wände, Stützen) beträgt 200 m², sodass sich eine Nettoraumfläche von 1.800 m² ergibt. Davon entfallen 1.500 m² auf Nutzungsfläche, 100 m² auf Technikfläche und 200 m² auf Verkehrsfläche.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche, sondern eine normative Grundlage: DIN 277:2021-08 ("Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen") definiert BGF, KF und NRF verbindlich für die Baukostenplanung und Flächenermittlung. DIN-Normen sind keine Gesetze, werden aber in Bau- und Mietverträgen regelmäßig als vereinbarte Berechnungsgrundlage herangezogen.