Nießbrauchvermerk

Für Makler ist der Nießbrauchvermerk eine der wichtigsten Fundstellen im Grundbuchauszug, weil er unmittelbar die Verkäuflichkeit und den erzielbaren Preis beeinflusst:

• Fundort: Abteilung II des Grundbuchs listet Lasten und Beschränkungen, darunter Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht, Vorkaufsrecht. Der Vermerk nennt den Berechtigten namentlich und verweist auf die Eintragungsbewilligung (notarielle Urkunde).
• Rechtsfolge für den Verkauf: Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch kann verkauft werden, der Nießbrauch bleibt jedoch bestehen, sofern er nicht gelöscht wird ("Kauf bricht Nießbrauch nicht"). Der Erwerber tritt lediglich als "nackter" Eigentümer in die Position ein.
• Löschung: Erfordert entweder den Tod des Berechtigten (Nachweis durch Sterbeurkunde, danach Löschung von Amts wegen oder auf Antrag mit Unrichtigkeitsnachweis) oder eine notariell beurkundete Verzichtserklärung des Nießbrauchers mit Eintragungsbewilligung.
• Maklerpraxis: Vor Aufnahme in die Vermarktung sollte der Makler stets einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen, um den Vermerk, den Berechtigten und ggf. eine bereits vorbereitete Löschungsbewilligung zu prüfen. Käufer sind zwingend über den Vermerk aufzuklären; er beeinflusst maßgeblich Finanzierbarkeit (Banken finanzieren belastete Objekte oft nur eingeschränkt) und Kaufpreis.

Beim Grundbuchauszug einer zum Verkauf angebotenen Eigentumswohnung findet der Makler in Abteilung II den Eintrag "Nießbrauch für Frau Maria Schmidt, geb. 1945". Er klärt mit dem Verkäufer, ob eine Löschungsbewilligung vorliegt oder ob der Käufer die Wohnung mit fortbestehendem Nießbrauch erwerben soll – mit entsprechend reduziertem Kaufpreis.