Nutzungsgenehmigung

Nach Abschluss der Bauarbeiten prüft die zuständige Bauaufsichtsbehörde, ob das Gebäude entsprechend der erteilten Baugenehmigung und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde. Für Makler wichtige Aspekte:

• Ländervarianz: Die konkrete Ausgestaltung – ob eine förmliche Nutzungsgenehmigung, eine Fertigstellungsanzeige mit Bescheinigungspflicht oder ein vereinfachtes Verfahren gilt – regelt jede Landesbauordnung unterschiedlich. In vielen Bundesländern genügt heute eine Fertigstellungsanzeige des Bauherrn/Architekten mit Bescheinigungen (Standsicherheit, Brandschutz), ohne dass die Behörde aktiv eine Genehmigung erteilt (Genehmigungsfiktion nach Fristablauf).
• Voraussetzungen: Rohbau- und Ausbauarbeiten entsprechend der genehmigten Planung, Einhaltung von Brandschutz-, Standsicherheits- und Abstandsflächenvorgaben, funktionsfähige Rettungswege, Anschluss an Ver- und Entsorgung.
• Bedeutung für den Immobilienverkauf: Ohne Nutzungsgenehmigung bzw. entsprechende Fertigstellungsanzeige darf ein Neubau formal nicht bezogen werden – für Käufer und finanzierende Banken ein wichtiger Meilenstein, oft auch Voraussetzung für die Grundschuldeintragung bzw. Auszahlung des Kaufpreises bei Bauträgerverträgen.
• Abgrenzung zur Bauabnahme: Die Bauabnahme (zivilrechtlich, § 640 BGB) betrifft das Verhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer; die Nutzungsgenehmigung ist ein öffentlich-rechtlicher Akt gegenüber der Behörde. Beides ist rechtlich unabhängig voneinander.
• Praxisrelevanz: Makler sollten bei Neubauobjekten den Stand der behördlichen Nutzungsfreigabe abfragen, da Nutzung ohne diese formal einen baurechtswidrigen Zustand darstellen kann.

Ein Bauträger stellt ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus fertig und reicht bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellungsanzeige nebst Bescheinigungen zur Standsicherheit und zum Brandschutz ein. Erst nachdem die Behörde keine Einwände erhoben hat bzw. die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, dürfen die Käufer ihre Wohnungen offiziell beziehen.