Objektnachweis
Auch: Gelegenheitsnachweis · Nachweisbarer Maklernachweis
Der Objektnachweis ist der Nachweis des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber, dass er einem konkreten Interessenten die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags über ein bestimmtes Objekt verschafft hat – etwa durch Übersendung des Exposés oder Vereinbarung einer Besichtigung. Er ist neben der Vermittlung eine der beiden Grundformen der Maklertätigkeit, die einen Provisionsanspruch auslösen können.
Ausführliche Erklärung
§ 652 BGB unterscheidet zwei Tätigkeitsformen, die einen Maklerlohn begründen können: den Nachweis einer Vertragsgelegenheit und die Vermittlung eines Vertrags. Der Objektnachweis liegt vor, wenn der Makler dem Interessenten die Möglichkeit zum Vertragsschluss aufzeigt – klassischerweise durch Zusendung von Objektdaten (Adresse, Exposé) oder Organisation einer Besichtigung. Entscheidend ist, dass der Interessent dadurch erstmals konkrete Kenntnis vom Objekt und der Abschlussmöglichkeit erhält.
Praxisrelevant ist der Objektnachweis vor allem in zwei Konstellationen:
- Doppelter Objektnachweis: Erhält ein Interessent dasselbe Objekt von zwei verschiedenen Maklern nachgewiesen, hat grundsätzlich derjenige Anspruch auf Provision, dessen Nachweis für den späteren Vertragsschluss ursächlich (kausal) war – nicht zwingend der erste.
- Kausalitätsnachweis im Streitfall: Bestreitet der Auftraggeber oder Interessent, dass der Makler tätig war, muss dieser den Objektnachweis beweisen können. Deshalb dokumentieren professionelle Maklerbüros jeden Exposé-Versand, jede Besichtigung und jeden Kontakt lückenlos im CRM (Datum, Empfänger, Objekt).
- Bereits bekanntes Objekt: War dem Interessenten das Objekt vorher schon bekannt (z. B. weil er selbst schon Kontakt zum Verkäufer hatte), fehlt es an der für den Nachweis nötigen "Anstoßfunktion" – ein reiner Objektnachweis ohne neue Information begründet dann keinen Provisionsanspruch.
Der Objektnachweis ist damit die "schwächere" der beiden Tätigkeitsformen im Vergleich zur Vermittlung (aktives Einwirken auf den Vertragsabschluss), reicht aber für den Provisionsanspruch aus, sofern Kausalität zum späteren Vertrag besteht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Maklerin schickt einem Interessenten das Exposé einer Eigentumswohnung per E-Mail (Objektnachweis). Sechs Wochen später kauft der Interessent die Wohnung, nachdem er direkt mit dem Verkäufer weiterverhandelt hat. Weil das Exposé ihm die Vertragsgelegenheit erstmals eröffnet hat, steht der Maklerin trotz fehlender aktiver Vermittlungstätigkeit ein Provisionsanspruch zu – vorausgesetzt, der Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Abschluss lässt sich belegen.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklerlohns: Anspruch entsteht bei Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder bei Vermittlung eines Vertrags. Die Rechtsprechung verlangt für den wirksamen Nachweis stets einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und späterem Vertragsschluss.