Objektprinzip

Das WEG sieht in § 25 Abs. 2 als gesetzlichen Regelfall das Kopfprinzip vor: Jeder Eigentümer hat unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten genau eine Stimme. Per Vereinbarung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung kann davon jedoch abgewichen werden – häufig zugunsten des Objektprinzips oder des Wertprinzips (Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen).

Für den Makler ist die Unterscheidung praxisrelevant, wenn er Käufer berät, die mehrere Einheiten in derselben Anlage erwerben möchten (z. B. Kapitalanleger, die ein ganzes Stockwerk kaufen):

• Kopfprinzip (gesetzlicher Regelfall): Ein Eigentümer mehrerer Einheiten hat trotzdem nur eine Stimme – schützt Minderheiten vor Übermacht einzelner Großeigentümer.
• Objektprinzip: Stimmengewicht wächst proportional zur Zahl der Einheiten – begünstigt Eigentümer mit mehreren Wohnungen, kann aber zu Blockbildung führen.
• Wertprinzip: Stimmengewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (meist gekoppelt an die Wohnfläche).

Welches Prinzip gilt, steht in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und muss vor Erwerb geprüft werden – gerade bei Investoren, die gezielt mehrere Einheiten kaufen, um Stimmenmehrheit zu erlangen, ist das Objektprinzip entscheidend für die Machbarkeit dieser Strategie.

Ein Kapitalanleger möchte in einer Anlage mit Objektprinzip vier von zwölf Einheiten kaufen, um bei künftigen Sanierungsbeschlüssen ein starkes Stimmgewicht zu haben. Nach Erwerb verfügt er über vier von zwölf Stimmen – deutlich mehr Einfluss, als er beim gesetzlichen Kopfprinzip (eine Stimme trotz vier Einheiten) hätte.