Objektübergabe
Auch: Schlüsselübergabe
Die Objektübergabe ist der Termin, an dem der bisherige Eigentümer oder Vermieter dem Käufer oder Mieter tatsächlichen Besitz an der Immobilie verschafft – regelmäßig durch Übergabe der Schlüssel und Aufnahme des Zustands in einem Übergabeprotokoll. Sie markiert praktisch den Übergang von Nutzen und Lasten.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich zu unterscheiden sind Eigentumsübergang (erfolgt bei Grundstücken erst mit Auflassung und Grundbucheintragung, § 873, § 925 BGB) und tatsächliche Objektübergabe (Besitzverschaffung). Zwischen notariellem Kaufvertrag und Grundbucheintrag liegen oft mehrere Monate – die Objektübergabe erfolgt in der Praxis meist deutlich früher, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist bzw. im Kaufvertrag ein Übergabetermin fest vereinbart wurde.
Für den Makler zentrale Praxispunkte:
- Nutzen-Lasten-Wechsel: Mit der Übergabe gehen nach § 446 BGB Besitz, Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (Grundsteuer, Versicherung, Verkehrssicherungspflicht) regelmäßig auf den Käufer über – unabhängig davon, wann das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Der genaue Stichtag wird im Kaufvertrag festgelegt.
- Übergabeprotokoll: Der Makler moderiert häufig den Übergabetermin und erstellt gemeinsam mit beiden Parteien ein Protokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselanzahl, Zustand der Immobilie und eventuellen Mängeln. Dieses Dokument dient später als Beweismittel bei Streitigkeiten über Verbrauchsabrechnungen oder Mängel.
- Bei vermieteten Objekten: Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, tritt der Käufer nach § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein; die Übergabe an den Käufer betrifft dann nur die Eigentümerstellung, nicht die Mieterbesitz.
- Zeitpunkt in der Praxis: Üblich ist die Übergabe zeitnah nach vollständigem Kaufpreiseingang auf dem Notaranderkonto bzw. dem Verkäuferkonto, oft kombiniert mit einer im Vertrag vereinbarten Frist (z. B. "binnen 14 Tagen nach Zahlungseingang").
Beispiel aus der Praxis
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Übergabetermin. Der Makler ist anwesend, liest gemeinsam mit beiden Parteien die Zählerstände ab, zählt die übergebenen Schlüssel und hält alles in einem Übergabeprotokoll fest, das beide unterschreiben. Ab diesem Tag trägt der Käufer die Grundsteuer und das Risiko für zufällige Schäden am Haus.