Öffentliche Lasten des Grundstücks
Auch: Laufende öffentliche Lasten
Die öffentlichen Lasten des Grundstücks sind laufende, regelmäßig wiederkehrende öffentlich-rechtliche Abgaben, die an das Grundstück als solches anknüpfen und nicht an die Person des jeweiligen Eigentümers. Die mit Abstand wichtigste öffentliche Last ist die Grundsteuer; sie ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine eigenständige, umlagefähige Betriebskostenposition.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff stammt aus dem Betriebskostenrecht und bezeichnet Abgaben, die kraft öffentlichen Rechts unmittelbar auf dem Grundstück lasten – sie treffen also grundsätzlich denjenigen, der zum jeweiligen Stichtag Eigentümer ist, unabhängig von individuellen Vereinbarungen. Zu den öffentlichen Lasten zählen neben der Grundsteuer auch Beiträge an öffentlich-rechtliche Verbände, die für bestimmte Grundstücke anfallen, etwa Deich- oder Wasserverbandsbeiträge in gefährdeten Gebieten.
Abzugrenzen sind die öffentlichen Lasten von:
- Privatrechtlichen Lasten, die im Grundbuch (Abteilung II und III) eingetragen sind, etwa Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Nießbrauchsrechte – diese sind keine Betriebskosten, sondern dingliche Belastungen.
- Einmaligen Beiträgen, wie Erschließungsbeiträgen oder Anschlussbeiträgen, die anders als die "laufenden" öffentlichen Lasten nicht umlagefähig sind, weil sie keine wiederkehrende Belastung darstellen.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Nebenkostenprüfung im Rahmen eines Verkaufs oder einer Vermietung sollte der Makler wissen, dass unter "öffentliche Lasten des Grundstücks" in der Betriebskostenabrechnung meist schlicht die Grundsteuer ausgewiesen wird – Käufer und Mieter fragen häufig danach, ob weitere, weniger bekannte öffentliche Lasten (z. B. Verbandsbeiträge in Küsten- oder Flussregionen) bestehen, die die Nebenkosten zusätzlich erhöhen.
Beispiel aus der Praxis
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses wird unter der Position "öffentliche Lasten des Grundstücks" die anteilige Grundsteuer in Höhe von 1.800 Euro auf die Mieter umgelegt. Läge das Haus zusätzlich in einem Deichverbandsgebiet, würde auch der jährliche Deichverbandsbeitrag unter dieser Position erscheinen.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 1 BetrKV – Nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, "hierzu gehört namentlich die Grundsteuer", als umlagefähige Betriebskostenart.