Öffnungsklausel Grundsteuer
Auch: Ländermodell Grundsteuer · Landesöffnungsklausel
Die Öffnungsklausel wurde im Zuge der Grundsteuerreform 2019 in das Grundgesetz aufgenommen (Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG) und erlaubt den Bundesländern, für die Bewertung der Grundsteuer von dem bundeseinheitlichen Modell abzuweichen und eigene Landesmodelle einzuführen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Öffnungsklausel der Schlüssel zum Verständnis, warum die Grundsteuer in Deutschland seit der Reform 2022 je nach Bundesland nach völlig unterschiedlichen Regeln berechnet wird:
- Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig, weil die zugrunde liegenden Werte von 1935 (neue Länder) bzw. 1964 (alte Länder) veraltet waren. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz 2019 und führte gleichzeitig eine Öffnungsklausel ein, um den Ländern eigene Lösungswege zu ermöglichen.
- Bundesmodell: Länder, die keine eigene Regelung treffen, wenden automatisch das wertabhängige Bundesmodell an (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Alter des Gebäudes u. a. als Bewertungsfaktoren).
- Genutzte Landesmodelle: Mehrere Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht, u. a. Bayern (Äquivalenzmodell/Flächenmodell), Baden-Württemberg (reines Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell mit Lagefaktor), Saarland und Sachsen (modifiziertes Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen).
- Praxisrelevanz für Makler: Da sich die Bewertungslogik von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, kann ein Makler die Grundsteuerbelastung einer Immobilie nicht pauschal, sondern nur unter Berücksichtigung des jeweils geltenden Landesmodells sachgerecht einschätzen. Bei bundesländerübergreifender Beratung (z. B. Umzug, Portfolioberatung institutioneller Anleger) ist die Kenntnis der verschiedenen Modelle essenziell.
- Zeitliche Einordnung: Die neuen Grundsteuerwerte wurden zum 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellung), angewendet wird die neue Grundsteuer bundesweit seit dem 1. Januar 2025.
Beispiel aus der Praxis
Eine Maklerin berät einen Investor, der Wohnungen sowohl in München (Bayern) als auch in Stuttgart (Baden-Württemberg) besitzt. Obwohl beide Objekte einen ähnlichen Verkehrswert haben, unterscheidet sich die Grundsteuerberechnung grundlegend: In Bayern zählt nur die Fläche (Äquivalenzmodell), in Baden-Württemberg dagegen ausschließlich der Bodenwert (Bodenwertmodell) – die Maklerin muss beide Systeme kennen, um die Nebenkosten realistisch einzuschätzen.
Rechtsgrundlage
- Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG – Verfassungsrechtliche Grundlage der Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer.
- Art. 125b GG – Übergangsregelung zur Anwendung des Bundesrechts, solange kein Land eigenes Recht setzt.
- Grundsteuer-Reformgesetz 2019 – Einfachgesetzliche Umsetzung der Reform samt Bundesmodell als Auffangregelung.