Äquivalenzmodell

Bayern machte als einziges Bundesland von der Öffnungsklausel vollständig Gebrauch und verzichtete komplett auf ein wertabhängiges Modell. Für Makler in Bayern ist dieses Modell besonders relevant, da es sich grundlegend vom Bundesmodell unterscheidet:

• Äquivalenzzahlen: Für Grund und Boden gilt eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro pro Quadratmeter, für Gebäudeflächen 0,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind fix und werden nicht an Bodenrichtwerte oder Mietniveaus angepasst.
• Berechnung: Grundstücksfläche × 0,04 Euro sowie Gebäude-/Wohnfläche × 0,50 Euro ergeben jeweils einen Äquivalenzbetrag; die Summe wird mit einer Steuermesszahl multipliziert (0,04 % für Wohnnutzung, 0,05 % für andere Nutzung), woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt.
• Ermäßigungen: Für Wohnnutzung gewährt Bayern eine Ermäßigung von 30 % der Steuermesszahl, ebenso bestehen Ermäßigungen für Baudenkmäler und sozialen Wohnungsbau.
• Unabhängigkeit vom Wert: Da weder Lage noch Verkehrswert einfließen, führt das Modell dazu, dass eine kleine Wohnung in bester Münchner Innenstadtlage steuerlich genauso behandelt wird wie eine gleich große Wohnung in einer strukturschwachen Region Bayerns – ein zentraler Unterschied zum wertabhängigen Bundesmodell.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung zu laufenden Nebenkosten in Bayern lässt sich die Grundsteuer allein aus den amtlichen Flächenangaben (Grundbuch, Baupläne, Wohnflächenberechnung) relativ einfach überschlägig ermitteln, ohne dass ein aktueller Verkehrswert oder Bodenrichtwert benötigt wird.

Ein Einfamilienhaus in Bayern steht auf einem 500 m² großen Grundstück und hat 150 m² Wohnfläche. Der Äquivalenzbetrag für den Grund beträgt 500 m² × 0,04 Euro = 20 Euro, für das Gebäude 150 m² × 0,50 Euro = 75 Euro, zusammen 95 Euro. Mit der ermäßigten Steuermesszahl für Wohnnutzung (0,04 % × 70 % = 0,028 %) ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von rund 0,03 Euro, auf den die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet.