Änderungskündigung

Die Änderungskündigung ist im Wohnraummietrecht eine rechtlich heikle Konstruktion, da das BGB für Wohnraum keine eigenständige Regelung dafür vorsieht – anders als im Arbeitsrecht, wo die Änderungskündigung ausdrücklich geregelt ist (§ 2 KSchG). Für Makler und Verwalter ist wichtig:

• Keine eigenständige Kündigungsart: Eine Änderungskündigung von Wohnraum ist rechtlich eine ganz normale Kündigung (ordentlich nach § 573 BGB oder außerordentlich), die nur mit einem Angebot zur Fortsetzung zu geänderten Bedingungen verbunden wird. Die Wirksamkeit der Kündigung selbst richtet sich vollständig nach den allgemeinen Regeln – ein "berechtigtes Interesse" des Vermieters (§ 573 BGB) muss unabhängig vom Änderungsangebot vorliegen.
• Häufige Praxisfälle: Der Vermieter möchte z. B. nach einer Modernisierung oder Umstrukturierung des Gebäudes dem Mieter eine andere (meist kleinere oder teurere) Wohnung im selben Haus anbieten, oder er möchte gewerbliche Nutzung in Wohnnutzung ändern und umgekehrt.
• Risiko für den Vermieter: Da es im Wohnraummietrecht keinen eigenen "Änderungskündigungstatbestand" gibt, muss die zugrundeliegende Kündigung für sich allein rechtmäßig sein. Fehlt ein anerkannter Kündigungsgrund (Eigenbedarf, berechtigtes Interesse, Pflichtverletzung), ist die gesamte Änderungskündigung unwirksam – das bloße Angebot besserer oder anderer Konditionen reicht nicht als Kündigungsgrund.
• Abgrenzung zur "Herausmodernisierung": Wird eine Änderungskündigung oder eine Modernisierungsankündigung gezielt eingesetzt, um Mieter zum Auszug zu bewegen, ohne dass ein echter Kündigungsgrund vorliegt, kann dies als rechtsmissbräuchliches Verhalten gewertet werden und sogar Schadensersatzansprüche des Mieters begründen.
• Im Gewerberaummietrecht ist die Änderungskündigung praktikabler, da hier weitgehende Vertragsfreiheit besteht und kein besonderer Kündigungsschutz wie bei Wohnraum greift – Vermieter können Änderungsangebote hier freier mit ordentlichen Kündigungen verbinden, sofern die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Ein Vermieter möchte nach dem Umbau eines Mehrfamilienhauses die Wohnungszuschnitte ändern. Er kündigt einem Mieter das bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse an der Umgestaltung und bietet ihm gleichzeitig an, in eine neu geschnittene, etwas kleinere Wohnung im selben Haus zu ziehen. Der Mieter kann das Angebot annehmen oder ablehnen – lehnt er ab und war das berechtigte Interesse des Vermieters nicht ausreichend belegt, bleibt die Kündigung unwirksam und der Mieter kann in seiner bisherigen Wohnung verbleiben.