Offenlegungspflicht
Auch: Transparenzpflicht
Die Offenlegungspflicht ist ein Sammelbegriff für gesetzliche Pflichten, bestimmte Informationen, Dokumente oder Registerangaben gegenüber einer Vertragspartei, einer öffentlichen Stelle oder einem Register zugänglich zu machen. Anders als die auf konkrete Vertragsverhandlungen bezogene Offenbarungspflicht des Immobilienverkäufers betrifft die Offenlegungspflicht meist formalisierte, gesetzlich klar umrissene Publizitätspflichten.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienkontext begegnet die Offenlegungspflicht dem Makler in mehreren, rechtlich getrennten Ausprägungen:
- Energieausweis (§ 80 GEG): Verkäufer und Makler müssen dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen; findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsschluss ist er dem Käufer auszuhändigen.
- Offenlegung des Jahresabschlusses (§ 325 HGB): Betreibt ein Makler- oder Bauträgerunternehmen sein Geschäft als Kapitalgesellschaft (GmbH, UG, AG), muss es seinen Jahresabschluss beim Unternehmensregister elektronisch einreichen und damit öffentlich zugänglich machen.
- Transparenzregister (§ 20 GwG): Juristische Personen des Privatrechts und eingetragene Personengesellschaften – etwa eine Objekt- oder Projektgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG – müssen Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten einholen, aktuell halten und dem Transparenzregister mitteilen.
Für Makler ist die Offenlegungspflicht in doppelter Hinsicht relevant: einerseits als eigene Pflicht (Vorlage des Energieausweises, ggf. eigene Offenlegungspflichten bei entsprechender Rechtsform des Maklerbüros), andererseits als Prüfpunkt bei der Objekt- und Kundenprüfung – etwa wenn ein gewerblicher Käufer als Gesellschaft auftritt und dessen wirtschaftlich Berechtigte im Rahmen der geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten festgestellt werden müssen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler bereitet die Vermarktung eines Einfamilienhauses vor. Er lässt sich vom Verkäufer rechtzeitig den Energieausweis aushändigen, um ihn spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen zu können. Tritt auf Käuferseite eine GmbH & Co. KG auf, prüft der Makler zusätzlich anhand des Transparenzregisters, wer als wirtschaftlich Berechtigter hinter der Gesellschaft steht.
Rechtsgrundlage
- § 80 GEG – Pflicht zur Vorlage und Aushändigung des Energieausweises bei Verkauf und Vermietung.
- § 325 HGB – Pflicht von Kapitalgesellschaften zur Offenlegung des Jahresabschlusses beim Unternehmensregister.
- § 20 GwG – Mitteilungspflicht juristischer Personen und eingetragener Personengesellschaften zu wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister.