Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung
Auch: Hybridversammlung · virtuelle Eigentümerversammlung · hybride Eigentümerversammlung
Bei der Online-Teilnahme können Wohnungseigentümer per Video- oder Telefonzuschaltung an einer Eigentümerversammlung teilnehmen und dort ihre Rechte (Rede, Antrag, Stimmabgabe) ausüben, ohne persönlich vor Ort zu sein. Man unterscheidet die Hybridversammlung (Präsenz plus Online-Option) von der seit 2024 zulässigen vollständig virtuellen Versammlung.
Ausführliche Erklärung
Die WEG-Reform 2020 hat mit § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG erstmals die Möglichkeit geschaffen, dass Eigentümer per Mehrheitsbeschluss festlegen, Wohnungseigentümern die Online-Teilnahme an einer ansonsten in Präsenz stattfindenden Versammlung zu ermöglichen (Hybridversammlung). Die Präsenzversammlung blieb dabei zwingend erforderlich – online war lediglich eine zusätzliche Teilnahmeoption, kein Ersatz.
Mit Wirkung zum 17.10.2024 wurde das Recht durch einen neuen § 23 Abs. 1a WEG deutlich erweitert: Die Eigentümer können nun mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren vollständig virtuell stattfinden – also ganz ohne physischen Versammlungsort. Voraussetzung ist, dass die virtuelle Versammlung hinsichtlich Teilnahme und Rechtewahrnehmung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar ist (technische Zugänglichkeit, Wortmeldungen, Stimmabgabe).
Für die Praxis wichtig:
- Bis 2028 gilt eine Übergangsregelung: Gemeinschaften, die bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, müssen bis einschließlich 2028 grundsätzlich mindestens einmal jährlich zusätzlich eine Präsenzversammlung abhalten – hierauf kann aber einstimmig verzichtet werden.
- Nach der Rechtsprechung des BGH besteht keine generelle Pflicht des Verwalters, von sich aus eine Online-Teilnahme anzubieten; der Eigentümer muss dies aktiv verlangen bzw. es muss zuvor per Beschluss ermöglicht worden sein.
- Für den Makler ist relevant, dass gerade auswärtige Käufer (Kapitalanleger, Feriendomizil-Erwerber) von einer aktiven Hybrid- oder Online-Kultur der Gemeinschaft profitieren – ein Pluspunkt bei der Objektvermarktung.
Beispiel aus der Praxis
Eine WEG beschließt mit qualifizierter Mehrheit von 80 % der abgegebenen Stimmen, dass die nächsten drei Jahresversammlungen ausschließlich virtuell per Videokonferenz stattfinden. Ein in München lebender Miteigentümer, dessen Wohnung in Hamburg liegt, kann so bequem von zu Hause aus teilnehmen und abstimmen, ohne anreisen zu müssen.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG – ermöglicht per einfachem Mehrheitsbeschluss die Online-Teilnahme als Zusatzoption zur Präsenzversammlung (Hybridmodell, seit 2020).
- § 23 Abs. 1a WEG (seit 17.10.2024) – ermöglicht mit Dreiviertelmehrheit vollständig virtuelle Versammlungen für höchstens drei Jahre.
- Übergangsregelungen zur Präsenzpflicht bis 2028.