Persönliche Haftungsübernahme
Auch: Abstraktes Schuldanerkenntnis · Vollstreckungsunterwerfung
Bei der Bestellung einer Grundschuld verlangen Banken üblicherweise, dass der Eigentümer zusätzlich zur dinglichen Haftung mit dem Grundstück eine persönliche Haftung mit seinem gesamten Vermögen übernimmt. Diese sogenannte persönliche Haftungsübernahme erweitert den Zugriff der Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit erheblich.
Ausführliche Erklärung
Die Grundschuld selbst ist ein rein dingliches Recht: Sie berechtigt den Gläubiger nur dazu, die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu betreiben (§ 1191 BGB). Damit die finanzierende Bank auch auf das sonstige Vermögen des Schuldners zugreifen kann, wird bei praktisch jeder Grundschuldbestellung zusätzlich vereinbart:
- Ein abstraktes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis (§§ 780, 781 BGB) in Höhe des Grundschuldbetrags – der Eigentümer/Schuldner verspricht der Bank die Zahlung dieses Betrags unabhängig vom zugrunde liegenden Darlehensvertrag.
- Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO i. V. m. § 800 ZPO für das Grundstück selbst). Dadurch kann die Bank bei Zahlungsverzug vollstrecken, ohne vorher ein gerichtliches Urteil erstreiten zu müssen – die notarielle Urkunde ist bereits vollstreckbarer Titel.
Diese Konstruktion unterscheidet die Grundschuld faktisch kaum noch von einer Hypothek in ihrer wirtschaftlichen Wirkung, bietet der Bank aber mehr Flexibilität (z. B. bei Umschuldungen, da die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist). Die Verbindung zwischen Grundschuld und dem zugrunde liegenden Darlehen wird separat in der Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) geregelt.
Für Makler und Verkäufer/Käufer wichtig:
- Die persönliche Haftungsübernahme betrifft nicht nur das finanzierte Grundstück, sondern das gesamte Vermögen des Unterzeichnenden – ein Umstand, den viele Käufer beim Notartermin unterschätzen.
- Bei einem Eigentümerwechsel (Verkauf) muss die Bank des Verkäufers regelmäßig eine Löschungsbewilligung für Grundschuld und Haftungsübernahme erteilen; die persönliche Haftung des bisherigen Eigentümers besteht ansonsten unabhängig von der Grundschuld fort, bis sie ausdrücklich beendet wird.
- Käufer, die eine bestehende Grundschuld übernehmen (statt sie löschen zu lassen), sollten prüfen, ob sie selbst eine neue persönliche Haftungsübernahme abgeben oder ob die des Vorbesitzers fortbesteht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer finanziert seinen Hauskauf über eine Bank, die eine Grundschuld über 300.000 Euro eintragen lässt. Zusätzlich unterschreibt er ein abstraktes Schuldanerkenntnis über denselben Betrag und unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Gerät er später mit den Raten in Verzug, kann die Bank nicht nur das Haus verwerten, sondern notfalls auch in sein sonstiges Vermögen vollstrecken, ohne zuvor klagen zu müssen.
Rechtsgrundlage
- §§ 780, 781 BGB – abstraktes Schuldversprechen und Schuldanerkenntnis als Grundlage der persönlichen Haftung.
- § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO – notarielle Urkunde als vollstreckbarer Titel bei Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
- § 800 ZPO – Erstreckung der Vollstreckungsunterwerfung auch auf das Grundstück selbst.