Preferred Equity
Auch: Vorzugskapital · bevorrechtigtes Eigenkapital
Preferred Equity ist eine hybride Kapitalform, die im Kapitalstack einer Immobilienfinanzierung zwischen Fremdkapital und dem regulären Eigenkapital (Common Equity) steht. Preferred-Equity-Geber erhalten vorrangig vor den Stammkapitalgebern eine festgelegte Vorzugsverzinsung und Rückzahlung, tragen aber – anders als Fremdkapitalgeber – kein dingliches Sicherungsrecht wie eine Grundschuld.
Ausführliche Erklärung
Der Kapitalstack (Capital Stack) einer Immobilienfinanzierung gliedert sich typischerweise in mehrere Schichten mit unterschiedlichem Risiko-Rendite-Profil, von sicher/niedrig verzinst bis riskant/hoch verzinst:
1. Senior Debt (klassisches Bankdarlehen, grundschuldbesichert) – höchste Priorität bei Bedienung und Rückzahlung.
2. Mezzanine-Kapital / Nachrangdarlehen – nachrangig gegenüber Senior Debt, meist ohne dingliche Sicherheit, höher verzinst.
3. Preferred Equity – wirtschaftlich eigenkapitalähnlich, aber mit vertraglich fixierten Vorzugsrechten gegenüber dem Common Equity.
4. Common Equity (Stammkapital) – höchstes Risiko, aber auch höchste Renditechance, da es von der vollen Wertsteigerung profitiert, jedoch als letztes bedient wird.
Merkmale von Preferred Equity im Detail:
- Vorzugsrendite (Preferred Return): Preferred-Equity-Geber erhalten eine vertraglich festgelegte Mindestverzinsung (z. B. 8–12 % p. a.), bevor Common-Equity-Geber überhaupt eine Ausschüttung erhalten (sogenannte "Wasserfall-Struktur" bzw. Payment Waterfall).
- Keine dingliche Sicherheit: Im Gegensatz zu Fremdkapital ist Preferred Equity nicht durch eine Grundschuld gesichert, sondern häufig durch Gesellschaftsanteile oder vertragliche Kontrollrechte (z. B. Zustimmungsvorbehalte, Mitspracherechte bei wichtigen Entscheidungen, Recht zur Übernahme der Kontrolle bei Zahlungsverzug).
- Bilanzielle Behandlung: Je nach Ausgestaltung kann Preferred Equity bilanziell als Eigenkapital oder als Fremdkapital gewertet werden – dies hat Auswirkungen auf Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) und Kreditwürdigkeitskennzahlen des Projekts.
- Einsatzzweck: Preferred Equity wird häufig genutzt, um die Eigenkapitalquote eines Projekts zu erhöhen (und damit den Bankkredit leichter darstellbar zu machen), ohne dass der Projektentwickler zusätzliches Stammkapital einbringen oder Kontrollanteile am Common Equity abgeben muss.
- Risikoprofil: Für den Kapitalgeber liegt das Risiko zwischen Mezzanine-Kapital und Common Equity – höher als bei besicherten Krediten, aber mit vorrangigen Rechten gegenüber dem Stammkapital.
Für Makler ist das Konzept vor allem bei größeren Projektentwicklungen und institutionellen Club-Deal-Strukturen relevant, bei denen die Finanzierungsstruktur eines Ankaufs oder Projekts mehrschichtig aufgebaut ist und die Kenntnis der Kapitalstack-Hierarchie hilft, Verhandlungspositionen und Entscheidungsträger richtig einzuordnen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler finanziert ein Wohnbauvorhaben mit 60 % Senior Debt einer Bank. Für die restlichen 40 % bringt er nicht vollständig eigenes Kapital ein, sondern gewinnt einen institutionellen Investor als Preferred-Equity-Geber, der 25 % des Gesamtkapitals stellt und dafür eine vorrangige Vorzugsverzinsung von 10 % p. a. sowie Mitspracherechte bei wesentlichen Projektentscheidungen erhält. Die verbleibenden 15 % stellt der Entwickler als Common Equity und trägt damit das höchste, aber auch chancenreichste Risiko.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Rechtsgrundlage. Preferred Equity wird individuell über Gesellschafts- und Beteiligungsverträge (z. B. GmbH- oder KG-Gesellschaftsverträge mit gestaffelten Vorzugsrechten) strukturiert; allgemeines Gesellschaftsrecht (BGB, HGB, GmbHG) bildet den rechtlichen Rahmen für die vertragliche Ausgestaltung der Vorzugsrechte.