Projektentwickler
Auch: Developer · Bauträger im weiteren Sinne
Ein Projektentwickler ist ein Unternehmen oder eine Person, die aus einer Grundstücks- oder Marktchance ein realisierbares Immobilienprojekt formt – von der ersten Standort- und Nutzungsidee über Planung, Genehmigung und Finanzierung bis zur schlüsselfertigen Übergabe oder Vermarktung.
Ausführliche Erklärung
Der Projektentwickler übernimmt die unternehmerische Gesamtverantwortung für ein Immobilienprojekt und koordiniert dabei zahlreiche Fachdisziplinen. Für Makler relevant:
- Kernaufgaben: Standortsuche und -bewertung, Machbarkeitsstudien, Entwicklung des Nutzungskonzepts, Einholung von Baurecht (Bebauungsplanänderung, Baugenehmigung), Organisation der Finanzierung (Eigenkapital, Fremdkapital, ggf. Forward-Deal mit institutionellen Investoren), Beauftragung von Architekten, Fachplanern und Bauunternehmen, sowie die Vermarktung – entweder im Verkauf einzelner Einheiten (wie beim Bauträger) oder im Verkauf des Gesamtprojekts an einen Investor (Asset Deal/Forward Funding).
- Abgrenzung zum Bauträger: Der Begriff „Bauträger" ist rechtlich enger gefasst (Verkauf von Wohnungen/Häusern noch vor oder während der Bauphase, mit besonderem Schutz durch die MaBV, § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO). „Projektentwickler" ist der weiter gefasste, oft auch gewerbliche Projekte (Büro, Logistik, Hotel) umfassende Oberbegriff; ein Bauträger ist funktional meist eine Unterform des Projektentwicklers im Wohnungsbau.
- Gewerberechtliche Einordnung: Wer als Bauträger tätig wird (Verkauf vor Fertigstellung mit Vorauszahlungen der Käufer), benötigt eine Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
- Risikoprofil: Projektentwickler tragen erhebliches unternehmerisches Risiko (Grundstücks-, Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsrisiko) und finanzieren Projekte meist über eine Kombination aus Eigenkapital und projektbezogenen Krediten (Projektfinanzierung).
- Praxisrelevanz für Makler: Makler arbeiten häufig als Vertriebspartner für Projektentwickler bei der Erstvermarktung neuer Wohn- oder Gewerbeeinheiten und sollten die Rolle, Bonität und Erfahrung des Entwicklers kennen, da diese die Projektsicherheit für Käufer maßgeblich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler erwirbt ein ehemaliges Industriegrundstück, lässt eine Machbarkeitsstudie erstellen, verhandelt mit der Stadt eine Bebauungsplanänderung für Wohnnutzung, beauftragt einen Architekten mit der Planung von 60 Eigentumswohnungen und finanziert das Vorhaben über eine Kombination aus Eigenkapital und einem Baukredit. Nach Fertigstellung übergibt er das fertige Projekt an die einzelnen Käufer.
Rechtsgrundlage
- § 34c GewO i. V. m. MaBV – Erlaubnispflicht und Schutzvorschriften, sofern der Projektentwickler als Bauträger im Sinne der Vorschrift Wohnungen oder Gebäude vor Fertigstellung verkauft.