Projektfinanzierung
Auch: Bauprojektfinanzierung · Developerfinanzierung
Projektfinanzierung bezeichnet die Kapitalbeschaffung für ein konkretes Immobilienentwicklungsprojekt, bei der die Kreditrückführung nicht auf der allgemeinen Bonität des Entwicklers, sondern primär auf den erwarteten Cashflows und Verkaufserlösen des Projekts selbst basiert.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei einer klassischen Unternehmensfinanzierung wird bei der Projektfinanzierung eine eigene Projektgesellschaft (häufig als GmbH oder GmbH & Co. KG) gegründet, die als Kreditnehmer auftritt. Für Makler relevant:
- Kapitalstruktur: Übliche Finanzierungsmischung besteht aus Eigenkapital des Entwicklers (häufig 15-30 % der Projektkosten), Bankdarlehen (Baukredit, oft mit Auszahlung nach Baufortschritt) sowie ggf. Mezzanine-Kapital oder Vorverkaufserlösen (bei Bauträgerprojekten Ratenzahlungen der Käufer nach § 3 MaBV).
- Sicherheiten: Banken verlangen in der Regel eine Grundschuld auf dem Projektgrundstück, Abtretung von Miet- und Verkaufserlösen sowie oft eine Globalbürgschaft oder Patronatserklärung der Muttergesellschaft.
- Beleihungswert: Die Kreditvergabe orientiert sich am Beleihungswert des fertigen oder im Bau befindlichen Objekts, ermittelt nach bankaufsichtlichen Vorgaben (Beleihungswertermittlungsverordnung, BelWertV) – regelmäßig konservativer als der Verkehrswert.
- Baufortschrittsabhängige Auszahlung: Kreditmittel werden meist nicht als Gesamtsumme, sondern gestaffelt nach Baufortschritt ausgezahlt, um das Risiko der finanzierenden Bank zu begrenzen; entsprechend erfolgen auch Käuferzahlungen bei Bauträgerprojekten in Raten nach dem Ratenplan der MaBV.
- Vorverkaufsquote: Banken verlangen bei vielen Wohnungsbauprojekten eine Mindestvorverkaufsquote (häufig 30-50 %) als Voraussetzung für die Kreditauszahlung, um das Absatzrisiko zu reduzieren – für Makler ein wichtiger Faktor bei der Vertriebsplanung.
- Praxisrelevanz für Makler: Kenntnis der Finanzierungsstruktur hilft bei der Einschätzung der Projektsicherheit für Käufer, insbesondere bei der Frage, ob ein Projekt trotz Verzögerungen fertiggestellt werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Projektgesellschaft finanziert den Bau von 40 Eigentumswohnungen mit 20 % Eigenkapital des Entwicklers und 80 % Bankdarlehen. Die Bank knüpft die Kreditauszahlung an eine Vorverkaufsquote von 40 % und zahlt die Mittel gestaffelt nach Baufortschritt aus; parallel zahlen die Käufer ihre Kaufpreisraten gemäß dem gesetzlichen Ratenplan der MaBV an den Bauträger.
Rechtsgrundlage
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) – Vorgaben zur bankaufsichtlichen Wertermittlung von Beleihungsobjekten.
- KWG (Kreditwesengesetz) – Aufsichtsrechtlicher Rahmen für die Kreditvergabepraxis der finanzierenden Institute.
- § 3 MaBV – Ratenplan für Zahlungen der Käufer bei Bauträgerprojekten, mittelbar relevant für den Finanzierungsverbund.