Provisionsverwirkung
Auch: Verwirkung des Maklerlohns
Auch bei erfolgreichem Nachweis oder erfolgreicher Vermittlung kann der Provisionsanspruch entfallen, wenn der Makler in besonders schwerwiegender Weise treuwidrig gehandelt hat. Der Begriff ist gleichbedeutend mit der "Verwirkung des Provisionsanspruchs".
Ausführliche Erklärung
Trotz erbrachter Maklerleistung kann der Anspruch verwirkt sein, wenn der Makler grob gegen seine Treue- und Sorgfaltspflichten verstoßen hat. Praxisrelevante Fallgruppen sind:
- Verdeckte Doppeltätigkeit für gegenläufige Interessen (Käufer und Verkäufer) ohne Offenlegung gegenüber beiden Seiten.
- Bewusst falsche oder verschwiegene Angaben zum Objekt (siehe Prospekthaftung und Nachforschungspflicht).
- Verrat von Kundeninteressen an die jeweilige Gegenseite, etwa Weitergabe vertraulicher Preisvorstellungen.
- Verstöße gegen das Verbot des Insichgeschäfts, wenn der Makler selbst oder ihm nahestehende Personen unzulässig am Geschäft beteiligt sind.
Die Rechtsprechung verlangt für die Verwirkung einen besonders schwerwiegenden Verstoß, der das Vertrauensverhältnis grundlegend erschüttert. Bloße Schlechtleistung oder einzelne Beratungsfehler genügen in der Regel nicht – hier kommen eher Schadensersatzansprüche neben dem fortbestehenden Provisionsanspruch in Betracht, nicht dessen vollständiger Wegfall. Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist meist § 654 BGB, der ausdrücklich die Verwirkung bei pflichtwidriger Doppeltätigkeit regelt, ergänzt durch den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vertritt gleichzeitig verdeckt sowohl Käufer als auch Verkäufer und verschweigt dies beiden Seiten, um von beiden Provision zu kassieren. Wird dies bekannt, kann er seinen Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien nach § 654 BGB vollständig verwirken.