Nachforschungspflicht

Grundsätzlich darf sich der Makler auf die Angaben seines Auftraggebers verlassen – eine lückenlose bautechnische oder rechtliche Vollprüfung jedes Objekts schuldet er nicht. Bei Zweifeln, Widersprüchen oder erkennbaren Auffälligkeiten muss er jedoch zumutbare eigene Nachforschungen anstellen, etwa:

• Einsicht in den Grundbuchauszug bei unklaren Angaben zu Belastungen oder Wegerechten,
• Prüfung des Baulastenverzeichnisses oder der Teilungserklärung bei Widersprüchen zwischen Angaben und Unterlagen,
• Abgleich von Grundriss und tatsächlicher Wohnfläche bei erkennbaren Abweichungen,
• Rückfrage bei der Gemeinde zu Denkmalschutz oder Bauleitplanung, wenn Zweifel bestehen.

Unterlässt der Makler zumutbare Nachforschungen fahrlässig und gibt dadurch falsche Angaben weiter, haftet er dem Käufer aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo). Bei arglistigem Verschweigen kommen zusätzlich deliktische Ansprüche und – für den Käufer – die Anfechtung des Kaufvertrags in Betracht. Die Nachforschungspflicht ist eng mit der Prospekthaftung verzahnt: Wer erkennbar fehlerhafte Angaben ungeprüft übernimmt, haftet regelmäßig genauso wie derjenige, der sie selbst erfunden hat.

Ein Makler erhält vom Verkäufer die Angabe, die Wohnung sei "vollständig lastenfrei". Da ihm ein Altgrundbuchauszug mit eingetragenem Wegerecht vorliegt, hätte er dies erkennen und im Exposé richtigstellen müssen. Verschweigt er es fahrlässig, haftet er dem Käufer für den entstandenen Schaden.