Nachgenehmigung
Auch: § 177 BGB · Genehmigung des Vertretenen
Schließt jemand ohne ausreichende Vollmacht im Namen eines anderen einen Vertrag ab, hängt dessen Wirksamkeit von der nachträglichen Zustimmung des Vertretenen ab – dieser Vorgang heißt Nachgenehmigung.
Ausführliche Erklärung
Im Immobiliengeschäft kommt es häufiger vor, dass ein Vertreter beim Notartermin auftritt, dessen Vollmacht nicht ausreicht, fehlt oder noch nicht vorliegt (z. B. bei Ehegatten, Erbengemeinschaften oder unternehmerischen Vertretern). Nach § 177 Abs. 1 BGB ist ein solcher Vertrag schwebend unwirksam, bis der Vertretene ihn genehmigt oder verweigert.
Wichtige Punkte für die Praxis:
- Rückwirkung: Genehmigt der Vertretene den Vertrag, wirkt die Genehmigung nach § 184 Abs. 1 BGB grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück – als hätte von Anfang an eine wirksame Vollmacht bestanden. Rechte Dritter, die in der Zwischenzeit entstanden sind, bleiben davon aber unberührt.
- Form: Die Genehmigungserklärung selbst ist nach § 182 Abs. 2 BGB grundsätzlich formfrei. Weil aber für die Eintragung im Grundbuch der Nachweis in der Form des § 29 GBO erforderlich ist, wird die Genehmigung bei Grundstücksgeschäften in der Praxis regelmäßig notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt.
- Widerruflichkeit während der Schwebezeit: Der Vertragspartner, der die fehlende Vertretungsmacht kannte oder erkennen musste, kann den Vertrag grundsätzlich nicht widerrufen; der gutgläubige Vertragspartner hat unter Umständen ein Widerrufsrecht bis zur Genehmigung (§ 178 BGB).
- Folgen bei Verweigerung: Wird die Genehmigung endgültig verweigert, ist der Vertrag unwirksam. Der vollmachtlose Vertreter haftet dann gegenüber dem Vertragspartner nach § 179 BGB auf Erfüllung oder Schadensersatz, es sei denn, der Vertragspartner kannte den Mangel der Vertretungsmacht.
Für Makler wichtig: Wird beim Notartermin erkennbar, dass eine Vollmacht fehlt oder nicht ausreicht, sollte der Vertrag ausdrücklich "unter dem Vorbehalt der Genehmigung" beurkundet werden, damit spätere Nachgenehmigung sauber möglich ist und Fälligkeitsregelungen entsprechend angepasst werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehemann unterschreibt beim Notartermin den Verkauf einer Immobilie, die auch seiner Ehefrau gehört, ohne dass diese ihm eine Vollmacht erteilt hat. Der Vertrag ist bezüglich ihres Anteils zunächst schwebend unwirksam. Erst als die Ehefrau die Erklärung wenige Wochen später notariell nachgenehmigt, wird der Vertrag auch für ihren Miteigentumsanteil rückwirkend wirksam.