Räumungstitel

Der Räumungstitel ist das Ergebnis einer erfolgreichen Räumungsklage oder eines Räumungsvergleichs und die zwingende Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Für Makler ist der Status „Titel vorhanden, aber noch nicht vollstreckt" bei der Bewertung vermieteter Objekte wichtig, da er signalisiert, dass ein Nutzerkonflikt gerichtlich geklärt ist, die tatsächliche Räumung aber noch aussteht.

Wichtige Aspekte:

• Klauselerteilung: Der Titel muss mit der Vollstreckungsklausel versehen sein (§ 724 ZPO), bevor der Gerichtsvollzieher tätig werden kann.
• Umschreibung bei Eigentümerwechsel: Wechselt der Vermieter (z. B. durch Verkauf), muss der Titel gemäß § 727 ZPO auf den Erwerber umgeschrieben werden – relevant beim Erwerb vermieteter Objekte mit laufendem Räumungsverfahren.
• Berliner Räumung: Um Kosten zu sparen, kann der Vermieter statt der klassischen Vollräumung die „Berliner Räumung" wählen (§ 885a ZPO): Der Gerichtsvollzieher verschafft nur den Besitz an der Wohnung, während der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an den zurückgelassenen Gegenständen geltend macht und diese selbst verwerten oder entsorgen lassen kann. Das senkt die Vollstreckungskosten erheblich.
• Räumungsfrist: Das Gericht kann dem Mieter im Urteil oder auf Antrag eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO), innerhalb derer der Titel nicht vollstreckt werden darf.
• Vollstreckungsschutz: Auch nach Titelerteilung kann der Mieter Vollstreckungsschutz wegen unzumutbarer Härte beantragen (§ 765a ZPO), etwa bei Suizidgefahr oder schwerer Erkrankung.

Ein Vermieter gewinnt die Räumungsklage gegen einen zahlungsunwilligen Mieter. Das Urteil wird rechtskräftig und mit Vollstreckungsklausel versehen. Da der Mieter weiterhin nicht auszieht, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Berliner Räumung: Dieser verschafft ihm binnen weniger Wochen den Besitz, während der Mieter die Kosten der Entsorgung seines Hausrats trägt.