Rangvormerkung
Wird bei der Bestellung eines Grundpfandrechts vereinbart, dass sich der Eigentümer den Rang für ein später einzutragendes Recht vorbehält (Rangvorbehalt), kann dieser Anspruch auf Einräumung des vorbehaltenen Rangs zusätzlich durch eine Vormerkung gesichert werden – die Rangvormerkung.
Ausführliche Erklärung
Nach § 881 BGB kann sich der Eigentümer bei Bestellung eines Rechts an seinem Grundstück den Rang für ein später einzutragendes Recht vorbehalten – etwa um sich die Möglichkeit offenzuhalten, künftig noch eine vorrangige Grundschuld zugunsten einer anderen Bank einzutragen. Dieser Rangvorbehalt wird im Grundbuch selbst vermerkt (§ 881 Abs. 2 BGB) und bindet nachfolgend eingetragene Gläubiger.
Die Rangvormerkung setzt einen Schritt davor an: Sie sichert schuldrechtliche Ansprüche auf Einräumung eines bestimmten Rangs, bevor das begünstigte Recht selbst überhaupt zur Eintragung gelangt – etwa wenn zwischen zwei Beteiligten bereits vertraglich vereinbart ist, dass ein künftiges Recht einen bestimmten Rang erhalten soll, die Eintragung des Rechts selbst aber erst später erfolgen kann. Als Vormerkung im Sinne des § 883 BGB sichert sie diesen künftigen Anspruch gegen zwischenzeitliche Verfügungen, die den vorgesehenen Rang vereiteln könnten.
In der Praxis ist die eigenständige Rangvormerkung selten, weil der Rangvorbehalt meist unmittelbar und direkt im Grundbuch vermerkt wird (§ 881 Abs. 2 BGB), ohne den Umweg über eine zusätzliche Vormerkung. Sie gewinnt aber Bedeutung, wenn:
- ein Anspruch auf Einräumung eines bestimmten Rangs bereits vertraglich feststeht, das begünstigte Recht selbst aber noch nicht bestellt werden kann (z. B. weil eine Finanzierungszusage noch aussteht),
- zwischen Bestellung des vorbehaltenen Rangs und der eigentlichen Eintragung des begünstigten Rechts ein Zeitraum liegt, in dem der Berechtigte sich gegen Zwischenverfügungen des Eigentümers absichern will.
Für Makler und Finanzierungsberater ist der Unterschied zwischen Rangvorbehalt (unmittelbarer Grundbuchvermerk) und Rangvormerkung (zusätzliche Sicherung eines noch nicht vollzogenen Rangvorbehalts) vor allem bei komplexeren Finanzierungskonstruktionen mit mehreren Beteiligten relevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger vereinbart mit seiner Bank, dass er sich für eine spätere Zwischenfinanzierung einen vorrangigen Rang vorbehält. Da die Zwischenfinanzierung erst in einigen Monaten eingetragen werden soll, lässt er den Anspruch auf den vorbehaltenen Rang zusätzlich durch eine Rangvormerkung absichern, damit der Eigentümer in der Zwischenzeit keine anderweitige, konkurrierende Rangvereinbarung treffen kann.