Ratenzahlung
Auch: Zahlung nach Baufortschritt · Ratenplan
Ratenzahlung bezeichnet im Immobilienkontext die Zahlung des Kaufpreises in mehreren Teilbeträgen anstelle einer einmaligen Gesamtzahlung. Bei Bauträgerverträgen ist die Ratenzahlung zwingend an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt und durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) reguliert.
Ausführliche Erklärung
Während beim klassischen Kauf einer Bestandsimmobilie der Kaufpreis regelmäßig als einmalige Zahlung nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen fließt, ist beim Erwerb vom Bauträger eine Ratenzahlung der Regelfall: Der Erwerber zahlt für ein zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertiggestelltes Gebäude, sodass ein besonderes Schutzbedürfnis besteht, die vorab geleisteten Zahlungen an den tatsächlich erbrachten Baufortschritt zu koppeln. Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger den Kaufpreis deshalb nur in bis zu sieben Teilzahlungen entgegennehmen, die sich an insgesamt 13 im Gesetz definierten Bauabschnitten orientieren (u. a. Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Fenstereinbau, bezugsfertige Übergabe). Die letzte Rate, die sogenannte Fertigstellungsrate, wird erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens fällig.
Voraussetzung für den Beginn der Ratenzahlung ist zudem, dass bestimmte rechtliche Sicherungen vorliegen – etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen und die gesicherte Freistellung von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten. Diese engmaschige Kopplung von Zahlung und Baufortschritt soll verhindern, dass Erwerber in Vorleistung treten, ohne dass der Bauträger die entsprechende Bauleistung bereits erbracht hat, und schützt sie im Fall einer Insolvenz des Bauträgers.
Außerhalb des Bauträgervertrags kommt eine Ratenzahlung auch bei anderen Immobiliengeschäften vor, etwa bei privat vereinbarten Kaufpreisstundungen oder Verkäuferdarlehen; hier gelten mangels spezialgesetzlicher Regelung die allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts und der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag. Für Makler ist die Ratenzahlung vor allem bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten praxisrelevant, da Erwerber über den gesetzlich vorgeschriebenen Zahlungsplan und dessen Schutzfunktion aufgeklärt werden sollten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Erwerber kauft eine Neubauwohnung von einem Bauträger. Statt den gesamten Kaufpreis bei Vertragsschluss zu zahlen, vereinbaren die Parteien einen Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV: Nach Rohbaufertigstellung wird eine erste größere Rate fällig, weitere Raten folgen mit Fortschritt der Innenausbauarbeiten, und die Schlussrate wird erst nach vollständiger, mängelfreier Fertigstellung der Wohnung gezahlt.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Zulässige Ratenzahlung beim Bauträgervertrag in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt der 13 gesetzlich definierten Bauabschnitte.