Ratenzahlung (Bauträger)
Auch: Ratenplan nach MaBV · Zahlungsplan Bauträgervertrag
Bei der Ratenzahlung im Bauträgergeschäft zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht auf einen Schlag bei Vertragsschluss, sondern in mehreren, dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechenden Teilbeträgen. Umfang und Reihenfolge dieser Raten sind durch § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zum Schutz der Käufer verbindlich vorgegeben.
Ausführliche Erklärung
Da Bauträger anders als klassische Verkäufer eine noch zu errichtende oder unfertige Immobilie verkaufen, besteht ein erhebliches Vorleistungsrisiko für den Käufer, falls der Bauträger insolvent wird, bevor das Objekt fertiggestellt ist. § 3 MaBV begegnet diesem Risiko, indem er dem Bauträger die Entgegennahme von Zahlungen nur unter engen Voraussetzungen erlaubt:
- Fälligkeitsvoraussetzungen: Zahlungen dürfen erst verlangt werden, wenn u. a. der Bauträgervertrag wirksam ist, die Baugenehmigung vorliegt und im Grundbuch die erforderlichen Sicherungen (z. B. Auflassungsvormerkung, Rangbereitschaft) eingetragen sind.
- Ratenplan nach Baufortschritt: Der Kaufpreis wird in bis zu sieben Raten entsprechend dem erreichten Bautenstand gezahlt (u. a. gestaffelt nach Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Fenstereinbau, Innenausbau); die letzte Rate wird erst nach mängelfreier Abnahme fällig. Eine Rate darf den Wert des jeweils erreichten Bauabschnitts nicht übersteigen.
- Nachweispflicht: Der jeweilige Baufortschritt muss objektiv nachweisbar sein, üblicherweise durch Bestätigung eines unabhängigen Sachverständigen oder des Notars.
Für den Makler ist entscheidend, Käufer darauf hinzuweisen, dass Ratenzahlungen strikt an den tatsächlichen Baufortschritt zu koppeln sind und nicht "auf Zuruf" des Bauträgers vorab geleistet werden sollten – Verstöße gegen § 3 MaBV schützen zwar in erster Linie den Käufer, ändern aber nichts daran, dass tatsächlich geleistete Zahlungen im Insolvenzfall des Bauträgers gefährdet sein können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine noch zu errichtende Eigentumswohnung vom Bauträger. Laut Kaufvertrag zahlt er 30 % des Kaufpreises nach Vorliegen der Baugenehmigung und Eintragung der Auflassungsvormerkung, weitere Raten nach Fertigstellung des Rohbaus, der Dacheindeckung und des Innenausbaus, und die letzte Rate erst nach mängelfreier Abnahme der Wohnung.
Rechtsgrundlage
- § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Voraussetzungen für die Entgegennahme von Käuferzahlungen und zulässiger Ratenplan nach Baufortschritt.