Fertigstellungsrate

Bauträgerverträge kombinieren Grundstückskauf und Bauverpflichtung in einem Vertrag. Weil der Erwerber vorab in ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude investiert, schützt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ihn davor, den Kaufpreis vollständig vor Fertigstellung zahlen zu müssen. Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger den Kaufpreis nur in Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt entgegennehmen – in bis zu sieben Teilzahlungen, gestaffelt nach einzelnen Bauabschnitten (u. a. Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Rohinstallationen, Fenstereinbau, Innenputz, Estrich, Fliesenarbeiten in Sanitärräumen, bezugsfertige Übergabe, Fassadenarbeiten).

Die Fertigstellungsrate ist die letzte dieser Raten. Sie wird erst fällig, wenn das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt ist, das heißt sämtliche vertraglich geschuldeten Leistungen erbracht und aufgetretene Mängel beseitigt sind. Für den Erwerber ist diese Rate ein wichtiges Druckmittel: Solange offene Restarbeiten oder Mängel bestehen, kann er die Zahlung der Schlussrate zurückhalten bzw. anteilig kürzen (üblich ist ein Sicherheitseinbehalt in Höhe des zwei- bis dreifachen der Mängelbeseitigungskosten). Fehler bei der Formulierung des Zahlungsplans im notariellen Vertrag können dazu führen, dass Raten trotz Baufortschritts nicht wirksam fällig gestellt werden – ein häufiger Streitpunkt zwischen Bauträger und Erwerber.

Ein Erwerber hat mit dem Bauträger einen Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV vereinbart. Nach Übergabe der bezugsfertigen Wohnung stellt er fest, dass die Bodenbeläge im Flur noch nicht verlegt sind. Er behält deshalb einen angemessenen Teil der Fertigstellungsrate zurück, bis der Bauträger auch diese Restarbeit ausgeführt hat.