Fertigstellungssicherheit
Auch: Fertigstellungsbürgschaft · Bauträgersicherheit
Die Fertigstellungssicherheit ist eine Bürgschaft oder Garantie, die ein Bauträger seinem Erwerber stellen kann, um das Risiko der Insolvenz oder Nichtfertigstellung des Bauvorhabens abzusichern. Sie schützt den Käufer davor, geleistete Abschlagszahlungen zu verlieren, ohne dass die Immobilie fertiggestellt wird.
Ausführliche Erklärung
Beim Bauträgervertrag zahlt der Erwerber üblicherweise Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, bevor das Objekt vollständig fertiggestellt und abgenommen ist. Dies birgt für den Käufer ein erhebliches Risiko, falls der Bauträger insolvent wird oder das Bauvorhaben nicht vertragsgemäß abschließt.
Rechtlicher Rahmen und Praxis:
- Gesetzliche Neuregelung seit 2018: Mit der Bauvertragsrechtsreform wurde in § 650m Abs. 2 BGB normiert, dass dem Erwerber bei der ersten Abschlagszahlung eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung zu leisten ist; über § 650u Abs. 1 BGB gilt dies auch für Bauträgerverträge, da § 650u Abs. 2 BGB nur § 650m Abs. 1 BGB (die allgemeine 90-%-Obergrenze für Abschlagszahlungen) ausschließt. Daneben folgt der Bauträgervertrag meist dem gestaffelten Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV, § 3 MaBV).
- Zweck: Die Sicherheit deckt die Mehrkosten ab, die dem Erwerber entstehen, wenn er das Bauvorhaben nach einem Ausfall des Bauträgers durch einen anderen Unternehmer fertigstellen lassen muss.
- Form der Sicherheit: Üblich sind Bürgschaften von Kreditinstituten oder Kreditversicherern, seltener Garantien.
- Verhältnis zur MaBV: Die MaBV regelt alternativ ein gestaffeltes Ratenzahlungsmodell, bei dem Zahlungen streng an den Baufortschritt gekoppelt sind (7 Raten nach Baufortschritt). Bauträger können zwischen dem MaBV-Ratenmodell und der Fertigstellungssicherheit nach § 650u BGB wählen bzw. beide kombinieren.
- Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten (Neubau vom Bauträger) sollte der Makler den Käufer über das gewählte Sicherungsmodell informieren und prüfen, ob eine Fertigstellungssicherheit tatsächlich gestellt wurde – dies ist ein häufig übersehener, aber zentraler Käuferschutz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Neubauwohnung von einem Bauträger für 450.000 Euro. Der Bauträgervertrag sieht vor, dass der Bauträger eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % der Vertragssumme (22.500 Euro) in Form einer Bankbürgschaft stellt. Als der Bauträger während der Bauphase insolvent wird, kann der Käufer auf die Bürgschaft zurückgreifen, um die Mehrkosten der Fertigstellung durch eine andere Baufirma zu decken.
Rechtsgrundlage
- § 650m Abs. 2 BGB – Begründet die Pflicht zur Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % der Vergütung bei der ersten Abschlagszahlung.
- § 650u BGB – Regelt den Bauträgervertrag und erstreckt die Vorschriften des Bauvertragsrechts (mit Ausnahme des in Abs. 2 genannten § 650m Abs. 1 BGB) auf Bauträgerverträge.
- § 3 MaBV – Gestaffeltes Ratenzahlungsmodell (bis zu sieben Raten) mit strikter Kopplung an den Baufortschritt.
- § 632a BGB – Allgemeine Regelung zu Abschlagszahlungen beim Bauvertrag.