Restnutzungsdauer-Gutachten

Für Makler ist das Thema bei der Beratung von Kapitalanlegern hoch relevant, weil eine höhere Abschreibung die Steuerlast senkt und damit die Rendite der Immobilie verbessert – ein zunehmend nachgefragtes Beratungsthema.

• Gesetzlicher AfA-Regelsatz: Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG werden vermietete Wohngebäude grundsätzlich mit 2 % p. a. (Fertigstellung nach 1924 und vor 2023) bzw. 2,5 % p. a. (Fertigstellung vor 1925) linear abgeschrieben; für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein erhöhter Satz von 3 % p. a. – jeweils unabhängig vom tatsächlichen Gebäudezustand.
• Öffnungsklausel: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt einen höheren AfA-Satz, wenn der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Der Bundesfinanzhof hat diese Nachweismöglichkeit mehrfach bestätigt und Anforderungen an die Nachweisführung präzisiert.
• Nachweisführung: Der Nachweis erfolgt regelmäßig durch ein Kurzgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, das die Restnutzungsdauer nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt – unter Berücksichtigung von Baujahr, Bauweise, Modernisierungsgrad, technischem Verschleiß und wirtschaftlicher Entwertung.
• Praktische Wirkung: Weist das Gutachten z. B. eine Restnutzungsdauer von nur noch 25 Jahren nach, ergibt sich ein AfA-Satz von 4 % p. a. (100 % / 25 Jahre) statt der üblichen 2 % – die jährliche Abschreibung verdoppelt sich.
• Anforderungen der Finanzverwaltung: Das BMF verlangt eine methodisch nachvollziehbare Begründung (i. d. R. nach dem Sachwertverfahren der ImmoWertV), reine Kurzgutachten ohne Vor-Ort-Besichtigung werden vom Finanzamt zunehmend kritisch geprüft; eine sorgfältige, begründete Bewertung erhöht die Anerkennungschancen.
• Praxisrelevanz: Makler, die Kapitalanlageimmobilien vermitteln, sollten Käufer auf diese Gestaltungsmöglichkeit hinweisen und bei Bedarf an spezialisierte Sachverständige verweisen – besonders attraktiv bei älteren, aber noch werthaltigen Bestandsimmobilien.

Ein Anleger kauft eine 1975 errichtete Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Anstelle der gesetzlichen 2 % AfA lässt er ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen, das eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren nachweist. Damit kann er 5 % jährliche Abschreibung geltend machen und seine Steuerlast deutlich reduzieren.