Rügepflicht

Im Immobilienkontext taucht die Rügepflicht vor allem in zwei Konstellationen auf: im Mietrecht und im Bau- bzw. Kaufrecht. Im Mietrecht regelt § 536c BGB die Anzeigepflicht des Mieters: Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel oder droht eine Schutzmaßnahme erforderlich zu werden, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Unterlässt er die Anzeige, verliert er für den betreffenden Zeitraum die Rechte auf Mietminderung (§ 536 BGB) und Schadensersatz (§ 536a BGB) und haftet zudem für Schäden, die dem Vermieter durch die verspätete Meldung entstehen.

Im kaufmännischen Verkehr gilt daneben die strengere Untersuchungs- und Rügepflicht des § 377 HGB: Kaufleute müssen gelieferte Ware unverzüglich nach Ablieferung untersuchen und erkennbare Mängel unverzüglich rügen, sonst gilt die Ware als genehmigt. Diese Vorschrift betrifft im Immobilienbereich vor allem Bauzulieferungen und Handelsgeschäfte zwischen Unternehmen, nicht den klassischen Grundstückskaufvertrag zwischen Privatpersonen. Bei Bauleistungen wiederum ist die Mängelrüge eng mit der Abnahme verknüpft: Nach Abnahme trägt grundsätzlich der Besteller die Beweislast für Mängel, weshalb eine zeitnahe, dokumentierte Rüge in der Praxis über die Durchsetzbarkeit von Nacherfüllungsansprüchen entscheidet.

Ein Mieter bemerkt einen Wasserfleck an der Zimmerdecke, meldet dies aber erst nach sechs Wochen dem Vermieter, weil er den Schaden für unbedeutend hielt. Als sich herausstellt, dass durch die verzögerte Meldung ein größerer Feuchtigkeitsschaden entstanden ist, kann der Vermieter den Mieter für den zusätzlichen Schaden mitverantwortlich machen – und der Mieter kann für die Zeit der unterlassenen Anzeige keine Mietminderung geltend machen.