Schwellenwert

Anders als etwa im Kunst- oder Edelmetallhandel kennt das GwG für Immobilienmakler bei der Vermittlung von Kaufverträgen keinen transaktionsunabhängigen Schwellenwert, ab dem Sorgfaltspflichten überhaupt erst entstehen – Makler unterliegen nach § 10 Abs. 6 GwG i. V. m. § 10 Abs. 1 GwG grundsätzlich bei jeder Vermittlung eines Kauf- oder Verkaufsvertrags über eine Immobilie den allgemeinen Sorgfaltspflichten, unabhängig vom Transaktionswert. Bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen gilt hingegen ein konkreter Schwellenwert: Sorgfaltspflichten entstehen hier erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht von 10.000 Euro (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG). Praxisrelevant sind weitere Schwellenwerte in folgenden Konstellationen:

• Bartransaktionen: Immobilienmakler müssen nach § 10 Abs. 3, Abs. 6 GwG besonders wachsam sein, wenn Zahlungen ganz oder teilweise in bar erfolgen sollen; entsprechende Anhaltspunkte lösen regelmäßig eine höhere Risikoeinstufung und verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) aus. In der notariellen Praxis wird die Zahlung des Kaufpreises üblicherweise ohnehin über Bankkonten abgewickelt, sodass Bartransaktionen selbst ein starkes Risikoindiz darstellen.
• Gewerbliche Güterhändler (nicht Makler selbst, aber angrenzend relevant): Für den Handel mit Gütern gilt nach § 10 Abs. 3 Nr. 4, Abs. 6a GwG eine Bargeldschwelle von 10.000 Euro, ab der Sorgfaltspflichten zwingend greifen – ein Wert, der in der Compliance-Praxis häufig als Referenzgröße auch für die interne Risikoanalyse von Maklerbüros herangezogen wird.
• Meldepflichten für Bargeldtransfers: Bei grenzüberschreitenden Bargeldbewegungen ab 10.000 Euro besteht eine Anmeldepflicht gegenüber dem Zoll (unabhängig vom GwG, aber im selben Kontext relevant).

Für die interne Risikoanalyse eines Maklerbüros empfiehlt sich, eigene Schwellenwerte zu definieren, ab denen bestimmte Transaktionen automatisch einer vertieften Prüfung unterzogen werden – etwa ungewöhnlich hohe Anzahlungen oder Kaufpreisanteile, die bar oder über Dritte geleistet werden sollen. Diese unternehmensinternen Schwellenwerte sind rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, dienen aber der praktischen Umsetzung des risikobasierten Ansatzes und werden von Aufsichtsbehörden als Ausdruck eines funktionierenden Risikomanagements positiv gewertet.

Ein Käufer möchte einen Teil des Kaufpreises in Höhe von 15.000 Euro bar an den Verkäufer übergeben. Der Makler erkennt, dass diese Summe deutlich über dem in seiner internen Risikoanalyse festgelegten Schwellenwert für Bartransaktionen liegt, stuft die Transaktion als erhöhtes Risiko ein und klärt die Herkunft der Barmittel, bevor er die Transaktion weiter begleitet.