Selbstgenutztes Wohneigentum

Bei selbstgenutztem Wohneigentum wohnt der Eigentümer in der eigenen Immobilie, anstatt sie am Markt zu vermieten. Seit der 1987 eingeführten Konsumgutlösung wird dieser Wohnwert einkommensteuerlich nicht mehr erfasst: Der Eigentümer muss keinen fiktiven Mietwert versteuern, kann im Gegenzug aber auch keine Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung) für die selbstgenutzte Wohnung geltend machen.

Bei der Veräußerung genießt selbstgenutztes Wohneigentum eine wichtige Ausnahme von der Spekulationssteuer: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – unabhängig von der sonst geltenden Zehnjahresfrist.

Auch erbschaft- und schenkungsteuerlich ist selbstgenutztes Wohneigentum privilegiert: Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG kann die Vererbung eines selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten bzw. an Kinder unter bestimmten Voraussetzungen (u. a. unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber für mindestens zehn Jahre, bei Kindern zusätzlich eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 m²) vollständig steuerfrei bleiben – zusätzlich zu den allgemeinen persönlichen Freibeträgen. Daneben knüpfen zahlreiche Förderprogramme (z. B. KfW-Förderung, Wohn-Riester, Grunderwerbsteuervergünstigungen einzelner Bundesländer für Ersterwerber) an die Selbstnutzung an.

Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus, bewohnt es zwölf Jahre selbst und verkauft es dann mit Gewinn. Da die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, bleibt der Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei – unabhängig davon, dass die Zehnjahresfrist der allgemeinen Spekulationssteuer ohnehin bereits abgelaufen wäre.