Single-Tenant-Immobilie

Die Unterscheidung zwischen Single- und Multi-Tenant ist eine zentrale Kategorisierung im gewerblichen Investmentgeschäft, weil sie unmittelbar das Risiko- und Renditeprofil einer Immobilie prägt. Bei Single-Tenant-Objekten – etwa einem Logistikzentrum, das komplett an ein Versandunternehmen vermietet ist, oder einer Bürozentrale eines Konzerns – hängt der gesamte Cashflow von der Bonität und dem Verbleib genau eines Mieters ab. Fällt dieser aus oder kündigt er, entsteht ein vollständiger Leerstand (Klumpenrisiko), was Single-Tenant-Immobilien in der Regel mit einer höheren Rendite (Cap-Rate) bepreist, um dieses konzentrierte Risiko zu kompensieren.

Umgekehrt sind Single-Tenant-Objekte oft mit langfristigen, bonitätsstarken Mietverträgen (etwa an Filialisten, Behörden oder Konzernzentralen) ausgestattet, was für Investoren mit Fokus auf planbare, langfristige Erträge attraktiv sein kann. Zu prüfen sind insbesondere die Restlaufzeit des Mietvertrags (WALT), etwaige Sonderkündigungsrechte des Mieters sowie die Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes, falls der Mieter auszieht – speziell zugeschnittene Objekte (z. B. spezialisierte Produktionshallen) sind oft schwerer nachzuvermieten als flexible Standardflächen.

Multi-Tenant-Immobilien streuen dieses Risiko über mehrere Mietverhältnisse (Mieterbesatz) und generieren dadurch stabilere, aber verwaltungsintensivere Erträge.

Ein Logistikimmobilien-Fonds erwirbt eine Lagerhalle, die vollständig an ein einziges E-Commerce-Unternehmen mit 15-jährigem Mietvertrag vermietet ist. Wegen des Konzentrationsrisikos auf einen Mieter kalkuliert der Fonds mit einer höheren Rendite als bei einem vergleichbaren, an mehrere Mieter vermieteten Objekt.