Sondertilgung
Auch: außerplanmäßige Tilgung · Zusatztilgung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf ein Darlehen, die über die vertraglich vereinbarte reguläre Rate hinausgeht und die Restschuld direkt verringert. Kreditnehmer nutzen Sondertilgungen häufig, um ihre Finanzierung schneller abzubezahlen und Zinskosten zu sparen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Sondertilgung ein wichtiger Baustein der Finanzierungsberatung, da sie Käufern hilft, ihre Immobilienfinanzierung flexibel an unerwartete Geldeingänge (Boni, Erbschaften, Weihnachtsgeld) anzupassen.
Praxisrelevante Punkte:
- Vertragliches Sondertilgungsrecht: Banken räumen bei Immobiliendarlehen häufig ein jährliches Sondertilgungsrecht von bis zu 5 % oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos ein. Ohne ein vereinbartes Sondertilgungsrecht kann die Bank für außerplanmäßige Tilgungen während der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Auswirkung auf die Restschuld: Da eine Sondertilgung unmittelbar den Tilgungsanteil erhöht, verkürzt sie die Restlaufzeit des Darlehens und reduziert die insgesamt zu zahlenden Zinsen erheblich – ein Effekt, der besonders in der frühen Laufzeitphase mit hohem Zinsanteil deutlich ausfällt.
- Verhandlungssache bei Vertragsabschluss: Die Höhe des kostenlosen Sondertilgungsrechts ist Verhandlungssache und sollte bereits bei Abschluss des Darlehensvertrags festgelegt werden – nachträglich lässt sich ein höheres Sondertilgungsrecht meist nur gegen einen Zinsaufschlag vereinbaren.
- Kosten-Nutzen-Abwägung: Makler sollten Käufern vermitteln können, dass Sondertilgungen besonders bei hohen Sollzinsen sinnvoll sind, in Niedrigzinsphasen aber auch alternative Geldanlagen mit höherer Rendite abzuwägen sind.
- Auswirkung auf die Anschlussfinanzierung: Konsequente Nutzung von Sondertilgungen verringert die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist und verbessert damit die Konditionen und den Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kreditnehmer hat mit seiner Bank ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme (300.000 Euro) kostenlos vereinbart. Nach Erhalt einer Erbschaft zahlt er einmalig 15.000 Euro zusätzlich zur regulären Jahresrate ein. Dadurch verringert sich seine Restschuld sofort um diesen Betrag, und die Restlaufzeit des Darlehens verkürzt sich um mehrere Monate.