Sonderwunsch
Auch: Änderungswunsch · Sonderwunschleistung
Ein Sonderwunsch ist eine individuelle Zusatzleistung oder Ausstattungsänderung, die ein Käufer beim Erwerb einer Neubauwohnung oder eines Neubauhauses zusätzlich zur im Bauträgervertrag vereinbarten Standardausstattung bestellt – etwa höherwertige Bodenbeläge, zusätzliche Steckdosen oder eine andere Bäderausstattung.
Ausführliche Erklärung
Bauträgerverträge enthalten in der Regel eine Standard-Ausstattungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis), die den Basispreis der Immobilie abbildet. Möchte der Erwerber davon abweichen, wird dies als Sonderwunsch in einer separaten Vereinbarung – der Sonderwunschvereinbarung – geregelt, meist zwischen Käufer und dem vom Bauträger beauftragten Bauunternehmen bzw. Handwerker.
Wichtige Praxispunkte für den Makler:
- Zeitfenster: Sonderwünsche können in der Regel nur bis zu einem bestimmten Baufortschritt angemeldet werden (z. B. Elektroplanung vor Rohinstallation, Fliesenauswahl vor Verlegung). Nach diesem Zeitpunkt sind Änderungen technisch nicht mehr oder nur mit erheblichem Mehraufwand möglich.
- Vergütung und Zahlungsplan: Sonderwünsche werden gesondert kalkuliert und meist außerhalb des nach MaBV vorgeschriebenen Ratenplans nach Baufortschritt fällig bzw. gesondert vereinbart. Der Bauträger darf Anzahlungen für Sonderwünsche nur nach den engen Vorgaben der MaBV verlangen, insbesondere Absicherung durch Bürgschaft, wenn vor Fälligkeit gezahlt wird.
- Nachträge: Nicht jeder Sonderwunsch ist unproblematisch – er kann Bauzeitverlängerungen auslösen und muss im Bauzeitenplan berücksichtigt werden.
- Dokumentation: Sonderwünsche sollten schriftlich mit genauer Leistungsbeschreibung, Preis und Fälligkeit fixiert werden, um spätere Streitigkeiten (z. B. bei der Abnahme) zu vermeiden.
- Aus Maklersicht ist relevant, dass umfangreiche Sonderwünsche den Gesamtkaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage beeinflussen können, wenn sie bereits vor Beurkundung feststehen und in den Bauträgervertrag einfließen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer einer neu gebauten Eigentumswohnung wünscht statt der Standard-Fliesen im Bad hochwertiges Naturstein-Fliesenmaterial sowie eine zusätzliche Fußbodenheizung im Ankleidezimmer. Beides wird als Sonderwunsch mit Mehrpreis von 8.500 Euro in einer separaten Vereinbarung mit dem Bauunternehmen festgehalten und gesondert abgerechnet.
Rechtsgrundlage
- § 650u BGB – Regelt den Bauträgervertrag als besonderen Werkvertragstyp, in dessen Rahmen Sonderwünsche als Vertragsänderungen bzw. Zusatzvereinbarungen auftreten.
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Regelt insbesondere die zulässige Zahlungsweise und Absicherung von Anzahlungen, auch für Sonderwunschleistungen.