Sonderwerteinflüsse
Auch: Objektspezifische Besonderheiten · sonstige wertbeeinflussende Umstände
Sonderwerteinflüsse sind wertrelevante Besonderheiten eines Grundstücks oder Gebäudes, die sich mit den standardisierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) nicht angemessen erfassen lassen und deshalb gesondert – meist als eigener Zu- oder Abschlag – im Wertgutachten berücksichtigt werden müssen.
Ausführliche Erklärung
Die ImmoWertV geht davon aus, dass die drei Normverfahren den "Regelfall" einer Immobilie abbilden. In der Praxis gibt es jedoch häufig Besonderheiten, die außerhalb dieser Systematik liegen und gesondert gewürdigt werden müssen, damit der ermittelte Wert die tatsächliche Marktsituation widerspiegelt.
Typische Sonderwerteinflüsse, die für den Makler in der Beratungspraxis relevant sind:
- Denkmalschutz: Kann sowohl werterhöhend (steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, Alleinstellungsmerkmal) als auch wertmindernd wirken (Auflagen, eingeschränkte bauliche Veränderungsmöglichkeiten, höhere Instandhaltungskosten).
- Altlasten und Kontaminationen: Bodenverunreinigungen, die Sanierungskosten verursachen und den Wert erheblich mindern können.
- Erbbaurechte, Wegerechte, Nießbrauch, Reallasten: Dingliche Belastungen, die Nutzung oder Verwertbarkeit einschränken.
- Baurechtliche Restriktionen oder Chancen: Z. B. ungenutztes Nachverdichtungspotenzial, absehbare Bebauungsplanänderungen, Bauverbote.
- Wirtschaftliche Verflechtungen: Objekte, deren Wert eng an einen bestimmten Nutzer oder Betreiber gekoppelt ist (vgl. Pachtwertverfahren bei Betreiberimmobilien).
- Besondere Ausstattungsmerkmale: Außergewöhnliche technische Anlagen, Sonderausstattungen, die im normierten Verfahren nicht abgebildet sind.
Methodisch werden Sonderwerteinflüsse regelmäßig als letzter Rechenschritt nach Ermittlung des vorläufigen Sach- oder Ertragswerts berücksichtigt – vergleichbar der "objektspezifischen Anpassung" im Ertragswertverfahren. Der Gutachter muss die Höhe des Zu- oder Abschlags im Gutachten nachvollziehbar begründen, da hierfür keine tabellierten Werte existieren, sondern sachverständiges Ermessen gefragt ist.
Für den Makler ist es wichtig, Sonderwerteinflüsse frühzeitig zu erkennen und in der Kundenberatung transparent zu machen, da sie oft den größten Streitpunkt zwischen Verkäufer- und Käufererwartung darstellen.
Beispiel aus der Praxis
Ein unter Denkmalschutz stehendes Fabrikgebäude wird nach dem Sachwertverfahren zunächst mit einem vorläufigen Sachwert von 1.800.000 Euro bewertet. Wegen der denkmalschutzrechtlichen Auflagen (eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, aufwendige Sanierungspflichten bei jeder baulichen Änderung) nimmt der Gutachter einen Sonderwerteinfluss in Form eines Abschlags von 150.000 Euro vor, sodass sich ein Verkehrswert von 1.650.000 Euro ergibt.
Rechtsgrundlage
- § 8 Abs. 3 ImmoWertV – Grundnorm zur Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale außerhalb der Normverfahren.