Reallast (Bewertung)
Auch: Reallastbelastung · Altenteilslast
Eine Reallast ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die den jeweiligen Eigentümer verpflichtet, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen – etwa eine Leibrente oder ein Altenteil (Wohnrecht plus Versorgungsleistungen). Bei der Immobilienbewertung ist die Reallast wertmindernd zu berücksichtigen.
Ausführliche Erklärung
Die Reallast ist ein dingliches Recht nach §§ 1105 ff. BGB, das – anders als eine Hypothek oder Grundschuld – nicht eine einmalige Geldsumme, sondern wiederkehrende Leistungen sichert. Klassischer Anwendungsfall ist das bäuerliche Altenteil (auch Leibgedinge genannt): Die Eltern übertragen den Hof an die Kinder und lassen sich im Gegenzug ein Wohnrecht sowie Versorgungsleistungen (Pflege, Naturalien, Geldrente) als Reallast im Grundbuch (Abteilung II) eintragen.
Für die Wertermittlung ist Folgendes relevant:
- Belastung folgt dem Grundstück: Die Reallast wirkt gegen jeden Eigentümer, auch bei Weiterverkauf. Ein Käufer übernimmt die Verpflichtung automatisch, solange die Reallast nicht gelöscht oder abgelöst wird.
- Bewertungsmethode: Der Wert der Reallast wird kapitalisiert, indem die jährliche Leistung (Geldwert der Naturalleistungen, Wohnrecht, Pflege) mit einem Rentenbarwertfaktor multipliziert wird, der sich nach der (statistischen) Lebenserwartung der Berechtigten und einem Kapitalisierungszinssatz richtet.
- Abzug vom Verkehrswert: Der so ermittelte Barwert der Reallast wird vom (unbelasteten) Verkehrswert der Immobilie abgezogen, um den Wert des belasteten Grundstücks zu erhalten.
- Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermarktung von Höfen oder Familienimmobilien mit Altenteilsrechten muss der Makler frühzeitig auf die eingetragene Reallast hinweisen, da sie die Marktgängigkeit erheblich einschränken kann – viele Käufer meiden belastete Objekte oder verlangen eine Ablösung vor Kaufvertragsabschluss.
- Löschung/Ablösung: In der Praxis wird häufig im Zuge des Verkaufs eine Ablösevereinbarung getroffen, bei der die Berechtigten gegen eine Einmalzahlung der Löschung der Reallast zustimmen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Hofgrundstück mit einem unbelasteten Verkehrswert von 500.000 Euro ist mit einem lebenslangen Altenteil zugunsten der 78-jährigen Voreigentümerin belastet (jährlicher Wert von Wohnrecht und Versorgungsleistungen: 12.000 Euro). Bei einer statistischen Restlebenserwartung von 10 Jahren und einem Kapitalisierungszinssatz von 4 % ergibt sich ein Barwert der Reallast von rund 97.000 Euro. Der Verkehrswert des belasteten Grundstücks beträgt somit etwa 403.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- §§ 1105-1112 BGB – gesetzliche Grundlage der Reallast als Grundstücksbelastung.
- § 47 ImmoWertV – Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen (u. a. Reallasten); schreibt insbesondere vor, dass wiederkehrende wirtschaftliche Vor- und Nachteile über die Restlaufzeit zu kapitalisieren sind, bei personengebundenen Rechten mittels Rentenbarwertfaktoren.