Rentenbarwertfaktor
Auch: Barwertfaktor · Vervielfältiger nach Restnutzungsdauer
Der Rentenbarwertfaktor (auch Barwertfaktor) ist eine finanzmathematische Kennzahl, mit der eine über einen bestimmten Zeitraum gleichbleibende jährliche Zahlung (Rente) unter Berücksichtigung von Zins und Zeit auf ihren heutigen Wert (Barwert) abgezinst wird. Im Ertragswertverfahren dient er der Kapitalisierung des Reinertrags über die Restnutzungsdauer.
Ausführliche Erklärung
Der Rentenbarwertfaktor ist das zentrale mathematische Werkzeug des Ertragswertverfahrens. Er beruht auf der Formel:
Rentenbarwertfaktor = [(1+i)^n − 1] ÷ [i × (1+i)^n]
wobei *i* der Liegenschaftszinssatz und *n* die Restnutzungsdauer in Jahren ist.
Praxisrelevante Anwendungsfälle für den Makler:
- Ertragswertverfahren: Der um die Bodenwertverzinsung bereinigte Reinertrag wird mit dem Rentenbarwertfaktor multipliziert, um den Ertragswert des Gebäudes zu ermitteln. Der Rentenbarwertfaktor übernimmt hier die Funktion, den über die Restnutzungsdauer laufenden Ertragsstrom auf einen einmaligen Gegenwartswert zu verdichten.
- Bewertung von Reallasten und Renten: Bei der Kapitalisierung wiederkehrender Zahlungen (Leibrenten, Altenteilsleistungen, Nießbrauchsrechte, Erbbauzinsen) wird ebenfalls ein Rentenbarwertfaktor angesetzt – hier häufig unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person statt einer festen Restnutzungsdauer.
- Zusammenhang von Zinssatz und Faktor: Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto niedriger der Rentenbarwertfaktor (Wertminderungseffekt hoher Zinsen). Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Faktor, wobei der Grenznutzen zusätzlicher Jahre mit zunehmender Laufzeit abnimmt (bei sehr langen Laufzeiten nähert sich der Faktor dem Kehrwert des Zinssatzes an, dem sogenannten "ewigen Rentenbarwertfaktor").
- Tabellenwerke: In der Praxis werden Rentenbarwertfaktoren meist tabelliert nachgeschlagen (z. B. in Fachliteratur oder in Gutachterausschuss-Publikationen) und nicht jedes Mal neu berechnet.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren beträgt der Rentenbarwertfaktor rund 19,79. Ein Jahresreinertrag (nach Bodenwertverzinsungsabzug) von 50.000 Euro wird somit mit 19,79 multipliziert, was einen Gebäudeertragswert von rund 989.500 Euro ergibt.
Rechtsgrundlage
- § 34 ImmoWertV – enthält in Absatz 2 die gesetzliche Formel zur Ermittlung des (Renten-)Barwertfaktors für die Kapitalisierung des Reinertrags im Ertragswertverfahren sowie in Absatz 3 den Abzinsungsfaktor.