Realsplitting
Auch: begrenztes Realsplitting
Beim Realsplitting kann der zum Unterhalt verpflichtete geschiedene oder dauernd getrennt lebende Ehegatte Unterhaltsleistungen bis zu einem Höchstbetrag als Sonderausgaben von der Steuer absetzen; im Gegenzug muss der Unterhaltsempfänger diese Leistungen als sonstige Einkünfte versteuern. Für Immobilien ist relevant, dass auch der sogenannte "Wohnwert" (der Vorteil des mietfreien Wohnens in der ehemals gemeinsamen Immobilie) als Unterhaltsleistung angerechnet werden kann.
Ausführliche Erklärung
Für Makler wird das Thema vor allem bei Scheidungsimmobilien relevant, wenn ein Ehegatte in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt und der andere auszieht.
- Grundmechanismus: Der Unterhaltsverpflichtete kann Unterhaltszahlungen bis zu 13.805 Euro pro Jahr (Stand 2024, wird regelmäßig angepasst, zzgl. übernommener Basiskranken-/Pflegeversicherungsbeiträge) als Sonderausgaben absetzen (§ 10 Abs. 1a Nr. 1 EStG). Voraussetzung ist die Zustimmung des Empfängers (Anlage U), da dieser die Zahlungen im Gegenzug versteuern muss (§ 22 Nr. 1a EStG) – daher "Splitting" des Einkommens.
- Wohnwert als Sachleistung: Bleibt ein Ehegatte nach der Trennung mietfrei in der im Miteigentum stehenden ehemaligen Familienimmobilie wohnen, wird dies unterhaltsrechtlich als geldwerter Vorteil ("Wohnwert", i. d. R. die ersparte ortsübliche Miete) behandelt und auf den Unterhaltsanspruch angerechnet. Im Rahmen des Realsplittings kann dieser Wohnwert – neben Bar-Unterhaltszahlungen – als Sonderausgabe geltend gemacht werden, wenn er unterhaltsrechtlich als Sachleistung qualifiziert wird.
- Bedeutung für Immobilienbewertung: Bei Trennungs- und Scheidungsimmobilien muss der Wohnwert marktgerecht ermittelt werden (i. d. R. durch Vergleichsmiete), was häufig eine Miet- oder Wertermittlung durch einen Makler oder Gutachter erfordert.
- Praxisrelevanz: Makler, die bei Trennungssituationen zur Bewertung der Immobilie oder zur Ermittlung einer marktgerechten Miete hinzugezogen werden, sollten den Zusammenhang zwischen Wohnwert, Unterhaltsberechnung und Realsplitting kennen, um die richtigen Ansprechpartner (Fachanwalt für Familienrecht, Steuerberater) einzubinden.
Beispiel aus der Praxis
Nach der Trennung bleibt die Ehefrau mit den Kindern im gemeinsamen Haus wohnen, der Ehemann zieht aus. Der Ehemann zahlt zusätzlich zum Kindesunterhalt einen Ehegattenunterhalt, wobei der Wohnvorteil der Ehefrau (ersparte Miete von 1.200 Euro monatlich für ihren hälftigen Miteigentumsanteil) unterhaltsrechtlich angerechnet wird. Mit Zustimmung der Ehefrau setzt der Ehemann die Gesamtunterhaltsleistung im Rahmen des Realsplittings als Sonderausgabe ab.
Rechtsgrundlage
§ 10 Abs. 1a Nr. 1 EStG – Sonderausgabenabzug für Unterhaltsleistungen an den geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten (begrenztes Realsplitting). § 22 Nr. 1a EStG – korrespondierende Versteuerung beim Empfänger. Der Wohnwert selbst ist unterhaltsrechtlich in der Rechtsprechung zum Familienrecht (§§ 1361, 1570 ff. BGB) verankert.