Realteilung
Auch: reale Teilung · Grundstücksrealteilung
Bei der Realteilung wird ein Grundstück, das bisher als Wohnungseigentumsanlage organisiert war, tatsächlich in zwei oder mehr eigenständige Grundstücke aufgeteilt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft löst sich dadurch auf, und aus früherem Sonder- und Gemeinschaftseigentum entstehen unabhängige Grundstücke mit eigenem Grundbuchblatt.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei der rechtlichen Aufteilung nach § 8 WEG (Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung, ohne dass das Grundstück physisch geteilt wird) bedeutet Realteilung die tatsächliche, vermessungstechnische Zerlegung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Flurstücke. Praktisch relevant ist dies vor allem bei Doppelhaushälften, Reihenhäusern oder klar baulich getrennten Gebäudeteilen, die ursprünglich – oft aus historischen oder steuerlichen Gründen – als eine Wohnungseigentumsanlage im Grundbuch geführt wurden, sich aber baulich und funktional problemlos in unabhängige Grundstücke aufteilen ließen.
Wichtige Punkte für die Praxis:
- Eine Realteilung setzt regelmäßig die Zustimmung aller Beteiligten voraus, da sie die bestehende Rechtsgemeinschaft (WEG) vollständig auflöst und in echtes, unabhängiges Alleineigentum überführt.
- Erforderlich sind eine amtliche Vermessung und Neubildung von Flurstücken sowie eine Teilungsgenehmigung nach dem jeweiligen Landesrecht (Bauordnung), wenn baurechtliche Vorgaben (Abstandsflächen, Erschließung) betroffen sind.
- Nach der Realteilung entfällt die WEG-typische wechselseitige Bindung (gemeinsame Beschlussfassung, Verwalterpflicht, Instandhaltungsrücklage für das gesamte Objekt) – jeder Eigentümer wird uneingeschränkter Alleineigentümer seines eigenen Grundstücks.
- Für den Makler ist die Realteilung ein interessantes Verkaufsargument bei Doppelhaushälften, die formal noch als WEG geführt werden: Käufer schätzen die größere rechtliche und finanzielle Unabhängigkeit von echtem Grundeigentum gegenüber Wohnungseigentum.
- Zu unterscheiden ist die Realteilung von der bloßen Aufhebung der Gemeinschaft durch Veräußerung (§ 11 WEG schließt den Anspruch auf Aufhebung durch Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks in der Regel aus, sofern nicht vereinbart).
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit zwei baulich vollständig getrennten Doppelhaushälften ist im Grundbuch als Wohnungseigentum eingetragen (jede Hälfte ein Sondereigentum). Die beiden Eigentümer beauftragen einen Vermessungsingenieur, das Grundstück in zwei eigenständige Flurstücke zu teilen. Nach Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde und Eintragung im Grundbuch entstehen zwei unabhängige Grundstücke – die WEG ist aufgelöst, jeder Eigentümer besitzt sein Haus fortan als echtes Alleineigentum.
Rechtsgrundlage
- § 11 WEG – grundsätzlicher Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft, außer bei vereinbarten Ausnahmen oder einvernehmlicher Realteilung.
- §§ 749 ff. BGB – allgemeine Regeln zur Aufhebung von Gemeinschaften.
- Landesbauordnungen – Erfordernis einer Teilungsgenehmigung bei baurechtlicher Relevanz der Grundstücksteilung.