Sondereigentumsfähigkeit
Auch: Sondereigentumsfähig · sonderrechtsfähig
Die Sondereigentumsfähigkeit bezeichnet die rechtliche Eignung eines Raums oder einer Fläche, überhaupt Gegenstand von Sondereigentum sein zu können – also im Alleineigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zu stehen, statt zwingend gemeinschaftliches Eigentum zu sein.
Ausführliche Erklärung
Nicht jeder Teil eines Gebäudes oder Grundstücks kann Sondereigentum sein. Das Gesetz grenzt in § 5 WEG ab, welche Bestandteile zwingend Gemeinschaftseigentum bleiben müssen – etwa tragende Wände, Dach, Fassade und Anlagen, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder von allen Eigentümern genutzt werden (§ 5 Abs. 2 WEG) – und was hingegen Sondereigentum sein kann.
Nach der WEG-Reform 2020 wurde die Sondereigentumsfähigkeit deutlich erweitert:
- Vor 2020: Sondereigentumsfähig waren im Wesentlichen nur "in sich abgeschlossene" Räume innerhalb des Gebäudes (Wohnungen, Kellerräume, Garagenstellplätze mit umschließenden Bauteilen).
- Seit 2020 (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG für Stellplätze, § 3 Abs. 2 WEG für Grundstücksteile): Auch Stellplätze ohne räumliche Umschließung sowie außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile (z. B. Garten- und Terrassenflächen) sind grundsätzlich sondereigentumsfähig – Stellplätze eigenständig, Grundstücksteile als Annex zu einer Wohnung.
- Weiterhin nicht sondereigentumsfähig bleiben Bauteile, die für den Bestand oder die äußere Gestaltung des Gebäudes wesentlich sind (Grundmauern, Treppenhaus, Dach, zentrale Versorgungsleitungen) sowie Anlagen zur gemeinschaftlichen Nutzung.
Für die Praxis entscheidend: Ob eine Fläche sondereigentumsfähig ist, entscheidet nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die gesetzliche Einordnung – Voraussetzung ist stets, dass die Fläche durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmbar ist und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde vorliegt (§ 7 Abs. 4 WEG). Fehlt die Sondereigentumsfähigkeit, bleibt die Fläche zwingend Gemeinschaftseigentum – eine gegenteilige Regelung in der Teilungserklärung wäre unwirksam.
Für den Makler ist dieser Begriff die rechtliche Grundlage, um zu beurteilen, ob eine vermeintliche "private" Fläche (Garten, Stellplatz, Dachterrasse) tatsächlich im Sondereigentum steht, nur ein Sondernutzungsrecht besteht, oder ob sie zwingend Gemeinschaftseigentum bleibt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger möchte in der Teilungserklärung festlegen, dass das tragende Treppenhaus einer Eigentumswohnung zugeordnet wird. Das ist unzulässig: Das Treppenhaus dient dem gemeinschaftlichen Zugang und der Standsicherheit des Gebäudes und ist daher nicht sondereigentumsfähig – es bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum, unabhängig von einer abweichenden vertraglichen Regelung.