Sondereigentumsverwaltung
Auch: SEV · Sondereigentumsverwalter · Mietverwaltung im WEG
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist die Verwaltung einer einzelnen, vermieteten Eigentumswohnung im Auftrag des einzelnen Eigentümers – etwa Mieterauswahl, Mietvertragsverwaltung, Nebenkostenabrechnung. Sie ist strikt von der WEG-Verwaltung zu trennen, die das gemeinschaftliche Eigentum der gesamten Anlage betrifft.
Ausführliche Erklärung
Viele Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen – insbesondere Kapitalanleger, die nicht selbst vor Ort wohnen – beauftragen einen Verwalter oder eine Hausverwaltung nicht nur mit der WEG-Verwaltung (die ohnehin für die gesamte Gemeinschaft besteht), sondern zusätzlich mit der individuellen Verwaltung ihrer einzelnen Wohnung als Mietobjekt. Diese Sondereigentumsverwaltung (SEV) umfasst typischerweise:
- Mieterauswahl, Mietvertragsabschluss und -verwaltung.
- Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (zu unterscheiden von der WEG-Jahresabrechnung gegenüber dem Eigentümer).
- Mietanpassungen, Mahnwesen bei Zahlungsrückständen, Kündigungen.
- Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung (im Gegensatz zu Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über die WEG-Verwaltung laufen).
Wichtig für die Einordnung: Die SEV hat keine eigene gesetzliche Grundlage im WEG – sie beruht allein auf einem privatrechtlichen Verwaltervertrag zwischen Eigentümer und Verwalter (häufig, aber nicht zwingend, derselbe Dienstleister, der auch die WEG-Verwaltung stellt). Rechtlich handelt es sich um eine Form der Vermögensverwaltung bzw. Geschäftsbesorgung nach §§ 611 ff., 675 BGB.
Für den Makler ist die Abgrenzung praxisrelevant:
- Bei der Vermittlung vermieteter Eigentumswohnungen an Kapitalanleger ist die SEV ein zusätzliches Dienstleistungsangebot, das die Attraktivität der Immobilie als "Sorglos-Investment" erhöhen kann.
- Käufer sollten wissen, dass die Kosten der SEV zusätzlich zu den WEG-Verwaltungskosten (Hausgeld) anfallen und separat vom Hausgeld zu vergüten sind.
- Die SEV ersetzt nicht die WEG-Verwaltung – beide Funktionen bestehen nebeneinander und betreffen unterschiedliche Rechtsverhältnisse (Eigentümer-Mieter versus Eigentümer-Gemeinschaft).
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger aus München besitzt eine vermietete Eigentumswohnung in Leipzig. Da er sich nicht selbst um Mieterwechsel und Nebenkostenabrechnung kümmern möchte, beauftragt er zusätzlich zur ohnehin bestehenden WEG-Verwaltung eine Sondereigentumsverwaltung, die die komplette Vermietung der Wohnung für ihn organisiert.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Sondereigentumsverwaltung beruht auf einem privatrechtlichen Geschäftsbesorgungs- bzw. Verwaltervertrag (§§ 611 ff., 675 BGB) zwischen Eigentümer und Verwalter und ist gesetzlich nicht gesondert geregelt.