Sortimentsschutz
Auch: Sortimentsbindung · Branchenschutz
Sortimentsschutz bezeichnet im gewerblichen Mietrecht den Schutz eines Ladenmieters davor, dass der Vermieter – insbesondere in Einkaufszentren – weitere Mietflächen an Konkurrenten mit einem gleichen oder ähnlichen Warensortiment vermietet. Er kann vertraglich vereinbart sein oder sich als Nebenpflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben.
Ausführliche Erklärung
In Gewerbemietverträgen, vor allem in Einkaufszentren und Fachmarktzentren, wird dem Mieter häufig eine bestimmte Sortimentsbindung auferlegt – er darf also nur ein bestimmtes Warensortiment anbieten, um die vom Center-Betreiber gewünschte Branchenmischung zu erhalten. Im Gegenzug erwarten Mieter regelmäßig Sortiments- bzw. Konkurrenzschutz: die Zusage, dass der Vermieter keine weiteren Mietflächen im selben Objekt an Anbieter mit deckungsgleichem oder stark überschneidendem Sortiment vermietet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich ein gewisser Konkurrenzschutz bereits aus der vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters, die Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB) – ohne dass eine ausdrückliche Klausel erforderlich wäre. Wird in Formularverträgen gleichzeitig eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und ein vollständiger Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz vereinbart, hat der BGH diese Kombination als unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB für unwirksam erklärt: Wer den Mieter zu einem bestimmten Sortiment und zur ständigen Offenhaltung verpflichtet, kann ihm nicht gleichzeitig jeden Schutz vor hausinterner Konkurrenz entziehen.
Auch wenn ein vertraglicher Sortimentsschutz ausdrücklich ausgeschlossen wurde, kann sich in Ausnahmefällen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch ergeben, etwa wenn der Vermieter aktiv gezielte Konkurrenz zu einem bestehenden Mieter ansiedelt, während er gleichzeitig auf dessen Betriebs- und Sortimentspflichten besteht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Modehändler mietet eine Fläche in einem Einkaufszentrum und verpflichtet sich vertraglich, ausschließlich Damenoberbekleidung einer bestimmten Preisklasse anzubieten. Der Mietvertrag enthält daneben eine Klausel, wonach kein Sortimentsschutz gewährt wird. Vermietet der Center-Betreiber kurz darauf die Nachbarfläche an ein nahezu identisches Modegeschäft und besteht gleichzeitig weiter auf der strikten Sortimentsbindung und Betriebspflicht des ersten Mieters, kann diese Klauselkombination als unwirksam angesehen werden.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem dem vereinbarten Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten, woraus ein grundlegender Konkurrenzschutz abgeleitet wird.
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben als Grundlage für Ausnahmefälle trotz vertraglichen Ausschlusses.
- Kein eigenständiges Spezialgesetz; die konkrete Reichweite ergibt sich aus Vertragsauslegung und Rechtsprechung, insbesondere zur AGB-Kontrolle nach § 307 BGB bei kombinierten Klauseln.