Souterrain

Das Souterrain nimmt eine bautechnische Zwischenstellung zwischen Keller- und Erdgeschoss ein. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern die tatsächliche Lage der Fußbodenoberkante im Verhältnis zur Geländeoberfläche sowie die Ausstattung mit ausreichend großen Fenstern und Deckenhöhe.

Für Makler relevant:

• Wohnflächenberechnung: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Räume nur dann als Wohnfläche, wenn sie den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen (ausreichende lichte Höhe, Belichtung, Belüftung). Ein Souterrainraum, der diese Kriterien erfüllt, zählt voll zur Wohnfläche; andernfalls ist er als Nebenraum/Kellerfläche einzustufen oder nur anteilig anrechenbar.
• Landesbauordnungen: Ob ein Souterrainraum als "Aufenthaltsraum" (und damit vollwertiger Wohnraum) gilt, richtet sich nach den jeweiligen Landesbauordnungen, die Mindestanforderungen an Raumhöhe, Belichtungsfläche und Lage über Gelände definieren.
• Feuchtigkeit und Belichtung: Souterrainwohnungen sind wegen der Erdanlagerung anfälliger für Feuchtigkeit und benötigen eine funktionierende Abdichtung (weiße oder schwarze Wanne) sowie ausreichend dimensionierte Fenster bzw. Lichtschächte.
• Preisliche Einordnung: Souterrainwohnungen erzielen aufgrund geringerer Belichtung und der psychologischen Assoziation mit "Keller" am Markt in der Regel niedrigere Quadratmeterpreise als vergleichbare Wohnungen in Obergeschossen – ein Punkt, der bei der Preisfindung zu berücksichtigen ist.
• Barrierefreiheit/Zugang: Häufig verfügen Souterrainwohnungen über einen eigenen Gartenzugang, was als Vorteil (privater Garten) vermarktet werden kann.

In einem Mehrfamilienhaus liegt eine 2-Zimmer-Wohnung im Souterrain mit direktem Zugang zum Garten. Da die Fenster ausreichend groß und die Deckenhöhe über dem Mindestmaß liegen, wird die Fläche vollständig als Wohnfläche gemäß WoFlV angerechnet – anders als bei einem reinen Kellerabteil im selben Haus.