Sozialer Wohnungsbau

Ziel des sozialen Wohnungsbaus ist es, den Wohnungsmarkt dort zu entlasten, wo bezahlbarer Wohnraum knapp ist. Der Staat (Bund und Länder gemeinsam über die Wohnraumförderung) gewährt Bauherren – Kommunen, Genossenschaften, private Investoren – Förderdarlehen oder Baukostenzuschüsse. Im Gegenzug verpflichtet sich der Eigentümer, die Wohnungen für einen festgelegten Bindungszeitraum nur an Haushalte mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein (Einkommensgrenzen nach Landesrecht) zu vermieten und höchstens die Kostenmiete zu verlangen.

Rechtlich beruht die soziale Wohnraumförderung seit der Föderalismusreform 2006 im Wesentlichen auf dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes als Rahmengesetz sowie den eigenständigen Wohnraumförderungsgesetzen der Länder, die Fördervoraussetzungen, Einkommensgrenzen und Bindungsdauern konkretisieren. Historisch prägend war das (inzwischen weitgehend abgelöste) Zweite Wohnungsbaugesetz, dessen Bindungen bei Altbauten teils noch fortwirken.

Für die Praxis relevant sind zwei Effekte: Erstens sinkt mit dem Auslaufen von Bindungen kontinuierlich der Bestand an Sozialwohnungen ("Sozialbindungsschwund"), was in vielen Kommunen politisch diskutiert wird. Zweitens ist der Verkauf oder die Umwandlung geförderter Bestände während laufender Bindung eingeschränkt bzw. an Genehmigungen bzw. Zustimmungen der Förderstelle geknüpft.

Eine Wohnungsbaugesellschaft errichtet mit einem zinsverbilligten Landesdarlehen 40 Wohnungen. Für 25 Jahre dürfen diese nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden, die Miete darf die kalkulierte Kostenmiete nicht übersteigen. Nach Ablauf der Bindungsfrist kann die Gesellschaft die Wohnungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete am freien Markt vermieten.