Splittersiedlung

Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB steht einem Bauvorhaben im Außenbereich der öffentliche Belang entgegen, wenn es "die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt". Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass sich außerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB) und ohne Bebauungsplan nach und nach unkontrollierte Siedlungsstrukturen bilden, die städtebaulich nicht geordnet sind und die der Gemeinde spätere Erschließungs- und Folgekosten aufbürden, ohne dass eine planerische Abwägung stattgefunden hat.

Rechtsprechung des BVerwG unterscheidet dabei mehrere Fallgruppen:

• Entstehung einer Splittersiedlung: Ein einzelnes neues Gebäude im Außenbereich kann bereits den Beginn einer unerwünschten Siedlungsbildung darstellen, wenn zu befürchten ist, dass ihm weitere folgen ("Vorbildwirkung").
• Verfestigung: Ein weiteres Gebäude schließt sich an eine bereits bestehende, an sich schon unerwünschte Streubebauung an und zementiert diese.
• Erweiterung: Die räumliche Ausdehnung einer bestehenden Splittersiedlung in bisher unbebaute Bereiche.

Nicht jede Ansammlung von Gebäuden im Außenbereich ist automatisch eine Splittersiedlung – eine organisch gewachsene, historisch gewachsene Streubebauung (z. B. traditionelle Hofstellen) oder eine im Zusammenhang bebaute Ortslage nach § 34 BauGB fällt nicht darunter. Entscheidend ist die fehlende städtebauliche Ordnung und die fehlende Zusammengehörigkeit im Sinne eines Ortsteils.

Praxisrelevanz für Makler:

• Käufer, die auf ein Baugrundstück im Außenbereich mit Verweis auf "die Nachbarn haben doch auch gebaut" hoffen, sollten über das Risiko der Splittersiedlungs-Argumentation aufgeklärt werden – gerade das kann ein Ablehnungsgrund sein.
• Bestehende Gebäude in einer Splittersiedlung genießen häufig nur eingeschränkten Bestandsschutz; Erweiterungen oder Ersatzbauten sind nur unter den engen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB möglich.
• Die Abgrenzung zwischen "Ortsteil" (§ 34 BauGB, Innenbereich) und "Splittersiedlung" (Außenbereich) ist oft rechtlich streitig und erfordert im Zweifel eine Bauvoranfrage oder rechtliche Prüfung.

An einer Landstraße stehen verstreut fünf Einfamilienhäuser ohne gemeinsamen Bebauungsplan, dazwischen liegen große unbebaute Freiflächen. Ein Bauherr möchte eine Baulücke zwischen zwei dieser Häuser mit einem weiteren Wohnhaus schließen. Die Bauaufsichtsbehörde lehnt ab, weil das Vorhaben die bestehende Splittersiedlung verfestigen und weitere Bauwünsche in der Umgebung nach sich ziehen würde.