Stellplatzsondernutzungsrecht

Anders als Sondereigentum bleibt eine Sondernutzungsfläche rechtlich Teil des gemeinschaftlichen Eigentums – es wird lediglich das Nutzungsrecht daran einem bestimmten Eigentümer zugewiesen. Für Stellplätze ist dies die häufigste Konstruktion, insbesondere bei Außenstellplätzen und nicht baulich abgetrennten Bereichen in Tiefgaragen, die nicht die Voraussetzungen für echtes Sondereigentum erfüllen.

Wichtige Praxispunkte für Makler:

• Begründung: Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer festgelegt (§ 10 Abs. 3 WEG i. V. m. der Gemeinschaftsordnung). Eine nachträgliche Begründung oder Übertragung erfordert grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer, es sei denn, eine wirksame Öffnungsklausel erlaubt eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss.
• Übertragbarkeit: Sondernutzungsrechte an Stellplätzen können, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht, unabhängig von der zugehörigen Wohnung übertragen oder verkauft werden – dies muss jedoch ausdrücklich zugelassen sein und ist grundbuchrechtlich zu vollziehen (Eintragung als Inhalt des Sondereigentums, § 10 Abs. 3 WEG).
• Instandhaltung: Pflege und Unterhalt der Sondernutzungsfläche obliegen meist dem berechtigten Eigentümer, sofern die Gemeinschaftsordnung dies so regelt; die Instandsetzung der Substanz (z. B. Asphaltdecke, Tiefgaragenboden) bleibt grundsätzlich Gemeinschaftsaufgabe.
• Abgrenzung zum Sondereigentum: Ein Stellplatz kann seit der WEG-Reform 2007 auch als eigenständiges Sondereigentum ausgewiesen sein, wenn er dauerhaft durch Markierungen abgegrenzt ist (siehe „Tiefgaragenstellplatz"). Für den Käufer macht dies einen erheblichen Unterschied bei Wert, Verkehrsfähigkeit und Grundbuchdarstellung.

Beim Immobilienverkauf ist die genaue Prüfung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan unerlässlich, um festzustellen, ob ein Stellplatz als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder gar nicht zugeordnet ist.

In der Teilungserklärung einer Wohnanlage ist Wohnung Nr. 5 das Sondernutzungsrecht an Außenstellplatz Nr. 12 zugewiesen. Der Eigentümer von Wohnung 5 darf diesen Stellplatz exklusiv nutzen, die übrigen Eigentümer dürfen dort nicht parken, obwohl die Fläche formal allen gemeinsam gehört. Beim Verkauf der Wohnung geht das Sondernutzungsrecht automatisch mit über, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Trennung vorsieht.