Steuerbonus energetische Sanierung (§ 35c EStG)
Auch: §35c EStG · Energetische Sanierungsmaßnahmen · Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen
Der Steuerbonus nach § 35c EStG ermöglicht es Eigentümern selbstgenutzter Wohngebäude, die Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen (z. B. Wärmedämmung, neue Heizung, neue Fenster) über drei Jahre verteilt direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Der Höchstbetrag liegt bei 40.000 Euro je Objekt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist § 35c EStG ein wichtiges Verkaufsargument bei älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien, weil er die tatsächliche finanzielle Belastung einer energetischen Modernisierung spürbar senkt.
Voraussetzungen:
- Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein (Baujahr bzw. Bezugsfertigkeit).
- Der Steuerpflichtige muss das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen (keine Vermietung, kein Leerstand nach Verkaufsabsicht).
- Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen durchgeführt und nach amtlichem Muster bescheinigt werden.
Förderfähige Maßnahmen: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Erneuerung/Optimierung der Heizungsanlage, Einbau von Lüftungsanlagen, Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Kosten für einen Energieberater (hierfür sogar 50 % statt 20 % absetzbar).
Berechnung und Verteilung über drei Jahre:
- Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme: 7 % der Aufwendungen, höchstens 14.000 Euro.
- Im folgenden Kalenderjahr: erneut 7 %, höchstens 14.000 Euro.
- Im übernächsten Kalenderjahr: 6 %, höchstens 12.000 Euro.
- Insgesamt maximal 40.000 Euro Steuerermäßigung je begünstigtem Objekt (bei Aufwendungen von 200.000 Euro).
Abgrenzung: § 35c EStG kann nicht parallel zu anderen öffentlichen Förderungen für dieselbe Maßnahme in Anspruch genommen werden (kein Kumulieren mit KfW-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme) und gilt nicht für vermietete Objekte – dort greifen stattdessen Abschreibung und Werbungskostenabzug.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar lässt sein 1995 errichtetes, selbstgenutztes Einfamilienhaus 2025 für 30.000 Euro energetisch sanieren (neue Fenster, Dämmung). Im Jahr 2025 mindert sich die Steuerschuld um 7 % (2.100 Euro), 2026 erneut um 7 % (2.100 Euro) und 2027 um 6 % (1.800 Euro) – insgesamt 6.000 Euro Steuerersparnis.
Rechtsgrundlage
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
- Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) – konkretisiert die förderfähigen Einzelmaßnahmen und technischen Mindestanforderungen.