Stiftungsimmobilie

Stiftungen sind nach § 80 BGB mit einem Vermögen zur dauernden und nachhaltigen Erfüllung eines vom Stifter vorgegebenen Zwecks ausgestattete, mitgliederlose juristische Personen. Immobilien gehören neben Wertpapieren und Beteiligungen zu den klassischen Vermögensbestandteilen des Stiftungskapitals. Man unterscheidet dabei zwei typische Funktionen: Zum einen dient die Immobilie unmittelbar der Zweckverwirklichung, etwa wenn eine Stiftung ein Alten- oder Pflegeheim, ein Museum oder eine Bildungseinrichtung selbst betreibt. Zum anderen dient die Immobilie der Ertragserzielung im Rahmen der Vermögensverwaltung, indem sie vermietet oder verpachtet wird und die Mieterträge den Stiftungszweck – etwa Fördertätigkeiten – finanzieren.

Für die Verwaltung von Stiftungsimmobilien gelten besondere Sorgfaltspflichten: Der Stiftungsvorstand muss das Vermögen ungeschmälert erhalten (Kapitalerhaltungsgrundsatz) und wirtschaftlich verwalten, was bei Immobilien Instandhaltungsrücklagen, eine marktgerechte Vermietung und gegebenenfalls eine unabhängige Wertermittlung erfordert. Landesstiftungsgesetze und die Stiftungsaufsicht können zusätzliche Genehmigungserfordernisse vorsehen, etwa bei Verkauf oder Belastung von Grundvermögen. Wird die Immobilie unmittelbar zur Zweckverwirklichung genutzt (z. B. als Betriebsstätte eines Zweckbetriebs), kann dies steuerliche Vergünstigungen wie eine Grundsteuerbefreiung nach sich ziehen, sofern die weiteren gemeinnützigkeitsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine Stiftung, deren Satzungszweck die Förderung von Bildung ist, besitzt ein Mehrfamilienhaus, dessen Mieteinnahmen vollständig zur Finanzierung von Stipendien verwendet werden. Bei der Verwaltung achtet der Stiftungsvorstand darauf, die Mieten marktgerecht anzupassen und ausreichend Rücklagen für Instandhaltung zu bilden, um das Stiftungsvermögen zu erhalten.