Teilinklusivmiete

Für Makler ist die klare Einordnung der Mietstruktur bei der Erstellung von Exposés und Mietverträgen wichtig, da unterschiedliche Mietarten unterschiedliche Abrechnungspflichten und Transparenzanforderungen mit sich bringen.

Abgrenzung der Mietarten:

• Nettokaltmiete: Enthält keinerlei Betriebskosten; sämtliche umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung werden separat als Vorauszahlung erhoben und jährlich abgerechnet.
• Bruttokaltmiete (Inklusivmiete ohne Heizung): Enthält alle kalten Betriebskosten pauschal, Heizung/Warmwasser werden meist gesondert abgerechnet.
• Inklusivmiete (Bruttowarmmiete): Sämtliche Betriebskosten inklusive Heizung und Warmwasser sind vollständig in der Miete enthalten, es findet keine gesonderte Abrechnung statt.
• Teilinklusivmiete: Mischform, bei der ein Teil der Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung, Hauswart) pauschal in der Miete enthalten ist, ein anderer Teil (typischerweise die verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkosten) jedoch weiterhin gesondert nach § 556 BGB i. V. m. der Heizkostenverordnung abgerechnet wird.

Praxisrelevante Punkte:

• Abrechnungspflicht nur für den nicht-pauschalen Teil: Der Vermieter muss nur über die tatsächlich separat erhobenen Kostenarten jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB); die pauschal einkalkulierten Kostenarten unterliegen keiner Abrechnungspflicht und können auch bei tatsächlicher Kostensteigerung nicht automatisch angepasst werden, sofern keine Anpassungsklausel vereinbart wurde.
• Heizkostenverordnung bleibt zwingend: Auch bei Teilinklusivmiete müssen die Heiz- und Warmwasserkosten – sofern sie nicht in der Pauschale enthalten sind – nach der Heizkostenverordnung mindestens teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
• Transparenzrisiko: Für Mietinteressenten ist die Teilinklusivmiete oft schwerer vergleichbar als eine klar getrennte Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung – Makler sollten im Exposé eindeutig ausweisen, welche Kostenarten enthalten und welche gesondert zu zahlen sind.
• Anpassung der Pauschale: Eine im Vertrag enthaltene Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn eine entsprechende Anpassungsklausel vereinbart wurde (§ 560 BGB); ohne eine solche Klausel trägt der Vermieter das Risiko steigender Pauschalkosten.

Ein Mietvertrag sieht eine monatliche Miete von 950 Euro vor, in der Hauswartkosten und Gebäudeversicherung bereits enthalten sind. Zusätzlich zahlt der Mieter eine Heizkostenvorauszahlung von 120 Euro monatlich, über die der Vermieter einmal jährlich nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet.